2024/04/19
家づくりのすゝめ『住宅ローン。川原が選んだのは！？』
こんばんは。
川原です。
＊次男と熊本城
球磨郡水上村出身 45歳 4人家族
宅地建物取引士／住宅ローンアドバイザー
中学で水泳部に所属している長男。
いよいよ中学２年となり、新入生が入ってくるのを楽しみにしていました。
が、体験入部には男子は0だったそうで、ショックを受けておりました。
やはり野球部やサッカー部、バスケ部が多いらしいです。
という私も中学時代は野球部。
当時は深く考えずにただただ部活動という野球が中学生活の大きな一部になっていました。
部活しに学校に行ってる？くらい。
振り返れば、部活動を通じて色々なことを自然と学んでいたんだなと思います。
礼儀。挨拶。努力。結果。挫折。悩み。緊張。
などなど、色々なリアルな感情を自然と体感していたと思います。
楽しかった、嬉しかった、そんな瞬間もたくさんありましたが、辛いこと、悲しいこと、悔しいこともありました。
でもやっぱりやってて良かったんだろうなと思います。
先日長男が『高校も水泳ができる学校に行きたい』と言ってくれました。
なにか打ち込みたいと思えるものが彼の人生の中でできたことを嬉しく感じる父でした。。。
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ということで、今回のお題は・・・
『住宅ローン。川原が選んだのは！？』
という内容でお届け致しますm(__)m
ある平凡なマイホームを考える夫婦の会話シリーズ
『住宅ローン。川原が選んだのは！？』編
パパ『よし！やっぱり固定にしよう！』
ママ『何の話？』
パパ『住宅ローンの金利だよ。これから先上がりそうだしね。』
ママ『確かに。金利が上がるのは怖いわね・・・』
パパ『うん。何にどう影響するのかはよくわからないけど怖いね・・・』
ママ『え？月々返済が増えるとかじゃないの？』
パパ『いや、そんな単純なことではないみたいだよ』
ママ『じゃあ何よ！？』
パパ『よくわかりません！』
ママ『ヽ(・ω・)/ｽﾞｺｰ』
と、今日も夢のマイホームに向けて絶賛夫婦会議中。。。
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今回は前回の続きとなる内容です。
お客様とのお話の中で、このようなご質問を受けることも少なくありません。
『川原さんは変動と固定どっちにしたんですか？』
不動産、建築業界に身を置いて約22年を過ぎてしまった私。
自然と住宅ローンに関しても色々な場面を見てきました。
10年固定が最良かと思っていた時期・・・
今ならフラット35がベスト！と思っていた時期・・・
色々考えても今はやっぱり変動がいいと思っていた時期・・・
決して考えがフラフラしているわけではございません。。。
時期によって良いなと思うローン商品が違っただけの事です。
私自身は2011年にマンション＋リノベーションで１回、その後2018年に今の自宅（２世帯）を建てたときの合計２回住宅ローンを組みました。
仮にどんな経験があろうとも未来の経済情勢やそれに伴うローン金利の動きなんかはもちろん予想する事すらできないわけですが。
私が考えたのは下記の２点だけです。
ローンを選ぶときに川原が考えた二つの事。
①借りている期間に金利が上がっていく可能性。
私が借入した時代はいわゆる低金利時代ですね。
金融政策で金利が抑えられていた時代です。
住宅ローンの金利が1％前後でしたので、その時は、なんて住宅ローンの金利は安いんだと思っていました。
事業資金や車のローンに比べてると、ウン千万円を30年で借りれて金利が1％とかありえない条件ですよね。
なので、今以上下がるというのはなかなかないだろう。でも10年後は？20年後はどうだろう？と考えると、基本的には上がってるかな。
と考えるわけです。
ところがどっこい。
その後、0％台中盤に近い住宅ローン商品が出てくるわけです。。。
そして今、これまでの金融政策が終わりを迎え、金利の動きが新しい流れを生み出そうとしています。
これはすなわち、金利が上昇していく可能性が出てきたわけです。
ここで、私が考えた二つ目のポイントが出てきます。
②金利が上昇した時の備えをどうするか。
当時は金利が低いという自覚がありましたから、じゃあ金利が上昇した時には一体どうなるのか？という事を同時に考えました。
ただこれは自分の力ではどうすることもできないです。全ての人がそうですね。
なので、仮に金利が上がっても下がっても、その流れに乗るしかないのです。
仕方ないと言えば仕方ない。
ただ一つだけ現時点で対策が取れるとすれば、それが『優遇金利』でした。
＊優遇金利については前回のブログをご覧下さいm(__)m
当時の私の考え方はこうです。
今はどこで借りても、どのローン商品も低い金利であることは間違いない。
⇓
でも今が底だとすると、将来上がる可能性が高いから。
⇓
今よりも将来に対して対策の取れる住宅ローンはどんな住宅ローンか？
⇓
それは優遇金利が大きい商品ではないか。
⇓
今の実行金利が0.1％低いよりも、優遇金利が+0.1％高い方が良い。
偉そうにお伝えするほどの話ではないかもしれませんが、日常的に住宅ローンに触れている人でないと、いざ自分が住宅ローンを選ぶときにここまで考えている余裕はありませんし、普通にハウスメーカーの営業マンからこれが良いですよという商品に流されがちです。
以上の事から川原が選んだ住宅ローンは『変動金利』でした。
金利は0.825％（本来は0.975％でしたが震災の特別金利でした）基準金利は3.125％優遇金利2.3％です。
優遇金利は基準金利ー実行金利で計算できます。
＊変動金利の場合です。固定金利は違います。
前回のブログでお話したように、将来のいまだ不明な基準金利からずっと-2.3％を約束してくれるというのが優遇金利です。
では、仮に将来の基準金利が3.5％になっていたとして、そこから-2.3％すると1.2％となります。
確かに現在の0％台の金利からすると高いですが、それでも低い水準です。
しかも、0.5％とかそんな金利がいきなり上がることは考えられません。
少しずつ色々な調整をしながら上がっていくわけです。
仮に、35年～40年の住宅ローンうちの20年でも今の低金利が続いてくれれば金利上昇のリスクはどんどん減少していきます。
なぜなら低金利は元本をどんどん減らしてくれるからです。
金利が高くなって一番怖いのは月々の返済額が上がることではなく、元本が減らないことです。
＊ここも以前のブログで触れておりますので興味ある方はご覧くださいm(__)m
逆に元本さえ減れば金利が上がっても月々の返済に大きな影響は無くなることになります。
文章で書くとちょっとわかりづらいかもしれません・・・。
すみません。いつか動画でお話しいたします・・・。多分。。。
という事で、繰り返しになりますが、川原の考えをまとめると。
金利が低いに越したことはない。
なぜなら月々返済額も抑えられるし、何よりも元本の減りが早いから。
元本が減ると金利上昇に対する月々返済リスクが減る。
借入期間中に金利を抑える手段として唯一あるのは『優遇金利』。
目先の実行金利の低さよりも優遇金利幅がいかに大きいかで選択。
低金利で月々返済を抑え、元本を減らしつつ、金利上昇のリスクに備えて優遇金利の大きいものを選ぶ。
結果、変動金利となったわけです。
変動がいい！というよりも、目先の優遇より、見えない将来の優遇を優先した結果が変動になったというだけの事です。
変動金利が一番ですよ！と言っているわけではありません。
冒頭にお話ししたようにフラット35がやたら低い時期がありましたが、その時であればそれを選んでいたかもしれません。
一番良いと断言できる住宅ローンは『長期間固定で金利が低い商品』です。
でもそれは矛盾した商品です。
固定期間が長いほど金利が高くなる。
というのは仕方のないことだからです。
なので、その時々でしっかり商品を見て、考えて、選択しなければなりませんね。
住宅ローンは奥が深いですね。
ちなみに、金利を低く抑えるという面で考えると新しい側面がもう一つあるので、次回をそのお話をしていきたいと思います。
ということで、今回の家づくりのすゝめは以上になりますm(__)m
最後までご覧いただきありがとうございましたm(__)m
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