2020/01/07
家づくりのすゝめ 土地編『土地をもらった時の注意点』
新年あけましておめでとうございます。
今年も一年、家づくりのすゝめをよろしくお願い申し上げます。
年末はイベントの告知に終始しましたが、今年もまた皆様が家づくりの中で
お役に立てていただけるような土地に関するいろいろな情報や知識を
私らしくお伝えしていければと思っております。
さて、年末はいかが過ごされましたでしょうか？
ご実家へ帰省された方も多くいらっしゃると思います。
ちょうど家づくりをご計画されている方なんかだとご両親との会話の中で
こんなやり取りがあった方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・
【パターン①】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『そうか！がんばれ！あんまり無理はするなよ！』
【パターン②】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『そぎゃんか！無理すっといかんけん、ちと援助しようたい！』
＊本当はかわいいかわいい孫の為だったりもする。。。
【パターン③】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『そぎゃんか！ならあそこの土地に建てるたい！』
【パターン④】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『あれ！？こっち（実家）に戻ってこんとか・・・？』
その他にもいろいろな状況はあると思いますが、
いつまでたっても親は子の事を心配し、その幸せを願うものだと思います。
どのような反応があるかはわかりませんが
そういう気持ちは伝えておいた方がいいと思います。
仮になんの相談もなかったとして、
自分が親だったらちょっと寂しいじゃないですか・・・
では、もし②か③のような話になった場合ですが、
これはとても嬉しいことですよね。
援助があれば借り入れも少なくすることができますし、
自分が建てたいお家が建てれたり、
理想の場所で土地が買えたりする可能性がぐっと広がります。
また、土地を購入しなくていいという状況も、
住宅購入費をぐっと抑えることができます。
うらやましい限りです。。。
しかし、喜ばしい反面、注意しておくべきポイントがいくつかあります。
今回は、その中でも特に注意すべき３つのお話をしていきたいと思います。
【土地をもらう場合の３つの注意点】
普通は土地の名義は『親』の名義です。
ではその土地に『子』が家を建てる場合、
そもそも土地の名義は『親』のままでいいのでしょうか？
答えは『親名義のままでも大丈夫』です。
ただ、諸手続きには土地所有者の同意が必要な場面も出てきますので、
親も家づくりの当事者の一人として協力していただくという事になります。
まあ、これは親子の関係性であれば何の問題も無い場合がほとんどですが、
高い確率で家づくり計画の障壁となる状況があります。
それは、土地の名義が・・・
①『祖父』＊すでにお亡くなりなっている
②『親とその兄弟』＊複数の名義になっている
の場合です。
まず、①の状況ですが、結構あります。
本来、御祖父が他界された際に相続登記をしなければならないのですが、
この手続きがなされていない場合が結構あります。
御祖父が御存命であれば、それほど難しくはないのですが、
御祖母も亡くなりの場合など、とても複雑になってしまいます。
結論から言うと、今から相続登記を行い名義を変えなければなりませんが、
本人が他界、かつ相続権利者が枝分かれ的に複数者になっているため、
相続登記の手続きに非常に時間がかかることがあります。
ドラマやなんかでも『相続トラブル』「を見ますが、うちは大丈夫！
と思っていても下記のイラストのように相続登記は枝分かれのように
広がっていきますのでのでいろいろな問題が起きる可能性が高いです。
https://souzoku-pro.info/columns/isanbunkatsu/35/
『相続弁護士ナビ』のHPより転載
次に②の『親とその兄弟』の名義人が複数の場合ですが、
これも問題なく建築はできますが、
最初に話したように土地の所有者の同意が必要になります。
親は近くに居たとして、そのご兄弟は遠方にいらっしゃったり、
他界されていたりするとこれまた手続きに時間がかかることになります。
また、自分の権利を譲るという事で金銭的な話になってもおかしくありません。
そんなドラマみたいな話、と思われるかもしれませんが、私もこの世界で17年。
結果、弁護士さんが間に入るような状況も何回も目の当たりにしました。。。
次に、
もし、土地の名義を存命している親から子に変えた場合には
『贈与税』が発生します。
相続税に比べて税率が高いので注意が必要です。
このような話をしていると、
『家族間での話だから申告しなければバレないのでは・・・』
という話にもなったりしますが、
名義変更の登記をした時点でバレます。。。
贈与税の課税方式には『暦年課税』「と『相続時精算課税制度』の2つがあります。
暦年課税は、簡単に言う１年間にもらった財産の合計が110万以下までは無税。
という制度です。
譲ってもらう土地の評価額が110万以下であれば贈与税はかかりません。
次に相続時精算課税制度とは、譲り受けた財産に対して、
この段階では贈与税課税されません。
しかし、相続時にはこの制度により取得した贈与財産とその他の相続財産とを
合わせた遺産総額に相続税が課税されることになります。
とはいえ、そもそも住宅購入に関しては、『住宅取得等資金の贈与税の非課税』
という制度があるので、資金の一部援助や土地の譲り渡しに関しては
課税されないか、課税の額はかなり抑えられると思います。
でも手続きしないともちろんダメです。
しかも、当事者でしっかり話し合って決めないといけない内容ですので、
事前にしっかり内容を確認し、どの制度を選択するのか、
手続き費用はどうするのかなど、話し合うことがとても重要になってきます。
最後に、
もし、住宅ローンを組み家を計画する場合にも注意が必要になります。
こちらも名義は親のままで問題ありません。
ただ、土地の所有者が借り入れ本人以外の場合は、
その所有者が『物上保証人』となります。
連帯保証人の一種です。
当然、銀行手続きにも一緒に行ってもらうことになります。
住民票や印鑑証明書、実印なども用意してもらうことになります。
親子の関係であれば問題ないでしょうが、
それ以外だとなかなか難しい話になってきます。
保証人ですからね。。。
やはり事前の話合いがとても大切になると思いますよね。
以上、【土地をもらう場合の３つの注意点】
のお話でしたがいかがでしたでしょうか？
状況によっては、専門家に入ってもらわないと解決できないほど
難しい問題になっていきますが、事前に確認したり、
話し合っておけさえすれば、回避できる事も多いです。
土地の名義に関する話なんかは普段の会話の中では出ないでしょうし、
相続に関する揉め事なんかもどうしても他人事のように感じてしまいます。
普段から気にする必要はないと思いますが、
もし、家づくりの話の中で上のような会話が生まれたら、
この話を思い出し、話合ってみていただければと思います。
家族間の問題だからこそ、きちんと話し合い、時には専門家の助けも
借りながら安全にトラブルなく計画が進めて生きるようにすることが
お家づくりの成功には何より大切なことだと思います。
今回は以上です！
それではまた今年一年どうぞよろしくお願い申し上げます！
土地の不安や疑問、
土地探しなどのご相談ご希望の方はこちらまでお気軽にどうぞ。。。
kawahara@com-haus.net
私のアドレス直通ですのでお気軽にご相談下さい（＾＾）
もちろん、お家づくり、住宅ローンに関するご相談もOKです。
（むしろ今はそっちが本業。。。）
コムハウスの家づくりの施工例や無料資料請求、
見学会情報はこちらでチェックできます（＾＾）
HP：http://com-haus.net/
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株式会社コムハウス
熊本市東区神水本町27-21
096-285-6667
川原 司
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
今年も一年、家づくりのすゝめをよろしくお願い申し上げます。
年末はイベントの告知に終始しましたが、今年もまた皆様が家づくりの中で
お役に立てていただけるような土地に関するいろいろな情報や知識を
私らしくお伝えしていければと思っております。
さて、年末はいかが過ごされましたでしょうか？
ご実家へ帰省された方も多くいらっしゃると思います。
ちょうど家づくりをご計画されている方なんかだとご両親との会話の中で
こんなやり取りがあった方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・
【パターン①】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『そうか！がんばれ！あんまり無理はするなよ！』
【パターン②】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『そぎゃんか！無理すっといかんけん、ちと援助しようたい！』
＊本当はかわいいかわいい孫の為だったりもする。。。
【パターン③】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『そぎゃんか！ならあそこの土地に建てるたい！』
【パターン④】
『今年は家を建てようと思うんだ・・・』
『あれ！？こっち（実家）に戻ってこんとか・・・？』
その他にもいろいろな状況はあると思いますが、
いつまでたっても親は子の事を心配し、その幸せを願うものだと思います。
どのような反応があるかはわかりませんが
そういう気持ちは伝えておいた方がいいと思います。
仮になんの相談もなかったとして、
自分が親だったらちょっと寂しいじゃないですか・・・
では、もし②か③のような話になった場合ですが、
これはとても嬉しいことですよね。
援助があれば借り入れも少なくすることができますし、
自分が建てたいお家が建てれたり、
理想の場所で土地が買えたりする可能性がぐっと広がります。
また、土地を購入しなくていいという状況も、
住宅購入費をぐっと抑えることができます。
うらやましい限りです。。。
しかし、喜ばしい反面、注意しておくべきポイントがいくつかあります。
今回は、その中でも特に注意すべき３つのお話をしていきたいと思います。
【土地をもらう場合の３つの注意点】
それではまず、
①土地の名義について
普通は土地の名義は『親』の名義です。
ではその土地に『子』が家を建てる場合、
そもそも土地の名義は『親』のままでいいのでしょうか？
答えは『親名義のままでも大丈夫』です。
ただ、諸手続きには土地所有者の同意が必要な場面も出てきますので、
親も家づくりの当事者の一人として協力していただくという事になります。
まあ、これは親子の関係性であれば何の問題も無い場合がほとんどですが、
高い確率で家づくり計画の障壁となる状況があります。
それは、土地の名義が・・・
①『祖父』＊すでにお亡くなりなっている
②『親とその兄弟』＊複数の名義になっている
の場合です。
まず、①の状況ですが、結構あります。
本来、御祖父が他界された際に相続登記をしなければならないのですが、
この手続きがなされていない場合が結構あります。
御祖父が御存命であれば、それほど難しくはないのですが、
御祖母も亡くなりの場合など、とても複雑になってしまいます。
結論から言うと、今から相続登記を行い名義を変えなければなりませんが、
本人が他界、かつ相続権利者が枝分かれ的に複数者になっているため、
相続登記の手続きに非常に時間がかかることがあります。
ドラマやなんかでも『相続トラブル』「を見ますが、うちは大丈夫！
と思っていても下記のイラストのように相続登記は枝分かれのように
広がっていきますのでのでいろいろな問題が起きる可能性が高いです。
https://souzoku-pro.info/columns/isanbunkatsu/35/
『相続弁護士ナビ』のHPより転載
次に②の『親とその兄弟』の名義人が複数の場合ですが、
これも問題なく建築はできますが、
最初に話したように土地の所有者の同意が必要になります。
親は近くに居たとして、そのご兄弟は遠方にいらっしゃったり、
他界されていたりするとこれまた手続きに時間がかかることになります。
また、自分の権利を譲るという事で金銭的な話になってもおかしくありません。
そんなドラマみたいな話、と思われるかもしれませんが、私もこの世界で17年。
結果、弁護士さんが間に入るような状況も何回も目の当たりにしました。。。
次に、
②税金について
もし、土地の名義を存命している親から子に変えた場合には
『贈与税』が発生します。
相続税に比べて税率が高いので注意が必要です。
このような話をしていると、
『家族間での話だから申告しなければバレないのでは・・・』
という話にもなったりしますが、
名義変更の登記をした時点でバレます。。。
贈与税の課税方式には『暦年課税』「と『相続時精算課税制度』の2つがあります。
暦年課税は、簡単に言う１年間にもらった財産の合計が110万以下までは無税。
という制度です。
譲ってもらう土地の評価額が110万以下であれば贈与税はかかりません。
次に相続時精算課税制度とは、譲り受けた財産に対して、
この段階では贈与税課税されません。
しかし、相続時にはこの制度により取得した贈与財産とその他の相続財産とを
合わせた遺産総額に相続税が課税されることになります。
とはいえ、そもそも住宅購入に関しては、『住宅取得等資金の贈与税の非課税』
という制度があるので、資金の一部援助や土地の譲り渡しに関しては
課税されないか、課税の額はかなり抑えられると思います。
でも手続きしないともちろんダメです。
しかも、当事者でしっかり話し合って決めないといけない内容ですので、
事前にしっかり内容を確認し、どの制度を選択するのか、
手続き費用はどうするのかなど、話し合うことがとても重要になってきます。
最後に、
③銀行ローンについて
もし、住宅ローンを組み家を計画する場合にも注意が必要になります。
こちらも名義は親のままで問題ありません。
ただ、土地の所有者が借り入れ本人以外の場合は、
その所有者が『物上保証人』となります。
連帯保証人の一種です。
当然、銀行手続きにも一緒に行ってもらうことになります。
住民票や印鑑証明書、実印なども用意してもらうことになります。
親子の関係であれば問題ないでしょうが、
それ以外だとなかなか難しい話になってきます。
保証人ですからね。。。
やはり事前の話合いがとても大切になると思いますよね。
以上、【土地をもらう場合の３つの注意点】
のお話でしたがいかがでしたでしょうか？
状況によっては、専門家に入ってもらわないと解決できないほど
難しい問題になっていきますが、事前に確認したり、
話し合っておけさえすれば、回避できる事も多いです。
土地の名義に関する話なんかは普段の会話の中では出ないでしょうし、
相続に関する揉め事なんかもどうしても他人事のように感じてしまいます。
普段から気にする必要はないと思いますが、
もし、家づくりの話の中で上のような会話が生まれたら、
この話を思い出し、話合ってみていただければと思います。
家族間の問題だからこそ、きちんと話し合い、時には専門家の助けも
借りながら安全にトラブルなく計画が進めて生きるようにすることが
お家づくりの成功には何より大切なことだと思います。
今回は以上です！
それではまた今年一年どうぞよろしくお願い申し上げます！
土地の不安や疑問、
土地探しなどのご相談ご希望の方はこちらまでお気軽にどうぞ。。。
kawahara@com-haus.net
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もちろん、お家づくり、住宅ローンに関するご相談もOKです。
（むしろ今はそっちが本業。。。）
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川原 司
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
