家づくりのすゝめ

こんばんは。

 

 

川原です。

 

 

球磨郡水上村出身　45歳　4人家族

宅地建物取引士／住宅ローンアドバイザー

 

 

 

少し前の話題になりますが、今年も何かと話題になったハロウィン。

 

 

４５歳のコスプレはお巡りさんに声を掛けられるか可能性が出てくるので控えておりますが、僕が小さい頃は無かったですね。

 

 

大学の時もそんなイベントで盛り上がった記憶は無いような・・・。

 

 

いつからだろう・・・。

 

 

子供達にとっては楽しみなイベントになっているらしく、次男は地域のハロウィンイベントにコスプレして行ったみたいです。

 

 

今年はアレのコスプレですね。

 

 

海賊のアレです。

 

 

お家づくり進行中のN様が大好きなアレのコスプレですね。

 

 

 

 

来年のハロウィンは、オンパでハロウィン祭りを企画しようと思っていますのでお楽しみに。

 

 

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ということで、今回のお題は・・・

 

 

『店舗兼住宅ってどうすればいいの？』

 

 

という内容でお届け致しますm(__)m

 

 

 

 

ある平凡なマイホームを考える夫婦の会話シリーズ

 

『店舗兼住宅ってどうすればいいの？』編

 

 

 

パパ『ママ！近所にパン屋さんができたよ！』

 

 

 

ママ『ほんとに！いいね～！』

 

 

パパ『しかも、そこのオーナーさんのお子さんはうウチの子と同級生だって！』

 

 

ママ『へ～、じゃあそのパン屋さんのある建物にお住まいなの？』

 

 

パパ『そう、1階がパン屋さんで、2階が住居なんだって』

 

 

ママ『いわゆる店舗兼住宅というやつね』

 

 

パパ『うちはそんな可能性はないけど、普通の住宅建てるときとなんか違うのかな？』

 

 

ママ『そうね、何かは違うんじゃない』

 

 

パパ『しかし、うちももしかしたらママが手づくりクッキー屋さんとか始めたとしたら・・・』

 

 

ママ『やるなら居酒屋よ！毎日飲み放題！』

 

 

パパ『ヽ(・ω・)/ｽﾞｺｰ』

 

 

と、今日も夢のマイホームに向けて絶賛夫婦会議中。。。

 

 

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巷にはいわゆる個人事業主という形でお仕事をされている方も多くいらっしゃいますよね。

 

 

その場合に、マイホーム計画をされる際、いわゆる『兼用住宅』として検討される場合があります。

 

 

美容室、整体院、鍼灸院、ペットサロン、ネイルサロン、事務所、などなど職種は様々ですね。

 

 

では、店舗兼住宅を計画していく上でのメリットとデメリットを考えてみましょう。

 

 

 

兼用住宅のメリット

 

 

①住宅ローンと店舗家賃の二重払いにならずに月々の支出を抑えることができる。

住宅ローンとは別に店舗を借りる場合には、毎月の支出の総額はとても大きなものになります。

店舗の家賃が発生しないからですね。加えて光熱費やガソリンだなんかも抑えることができますね。

 

 

②支出を抑えることができるので経営面でもメリットが大きい。

多くの場合は、その新居で事業のスタートをされますので、仮にこれまでの実績があったとしても不安はついてきますよね。

仕事も頑張りながら日々の生活の事も考えていかなければならない・・・。

そんな場面では、このような資金繰りに関する安心感は大きいですよね。

 

 

③自宅で仕事ができるので、子育てや食事など、生活動線の連携がしやすい。

マイホームを建てられる際にまだお子さんが小さいという状況が比較的多いかと思いますが、その際にはこの兼用住宅はとてもメリットがあります。

家族が病気やけがで自宅療養しないといけない場合にも仕事をしながら気に掛けることができる。

通勤が無くなるので、経費も削減されるし、時間が幅広く使えるようになる。

自分のペースで仕事をしながら家族との時間もしっかり取れる。などなど、これがもしかすると一番のメリットかもしれませんね。

 

 

 

仕事の面、家庭の面、それぞれでかなりのメリットが感じられますね。

 

 

家族の幸せな暮らしの為には、どちらとも重要なことですからね。

 

 

では、続いて、兼用住宅のデメリットを考えていきましょう。

 

 

 

 

 

兼用住宅のデメリット

 

①住宅ローンを使って計画する場合には一定の基準をクリアしないといけない。

元来、住宅ローンと事業性のあるローンは全くの別物です。金利や借入期間なども大きく差があります。

理由は書くまでもないかとおもいますが、貸す側から考えたときのリスクの大きさが違います。

しかし、兼用住宅でも住宅ローンを使える場合があります。

フラット35が良く知られていますが、下記の条件をクリアすれば住宅ローンを利用することができます。

 

１．店舗部分が全体延べ床面積の1/2未満

２．建物内部で住宅部分と店舗部分の行き来ができる

３．一つの建物のとして登記すること

 

 

②もしその店舗での仕事を辞めたときには固定資産税等の無駄が発生する。

『使わなくなったら賃貸で貸し出せばいいじゃないか』という声が返ってきそうですが、これは基本的に融資が残っている間は、金融機関的にはNGです。

話し合いの上で、一部繰り上げ返済などで、条件変更して了承される場合もあるかとは思いますが、金融機関はあくまでも住宅ローンとして貸しているわけで、これが不動産投資となると本来、金利などの諸条件が変わりますので、当然OKとは言いません。

万が一、それが発覚した場合には一括返済を求められる場合もあります。

 

 

③住宅のみを建てるよりも借入総額が大きくなる。

確かに、それぞれでの月々の支出と兼用させた場合の支出では、兼用の方がメリットがありますが、店舗部分と住宅部分を一緒に建築することになりますので、総額は住宅のみよりも大きな額になることが考えられます。

また土地購入の際も、想定するお客様の数などにより店舗の広さ、駐車場の確保も考えておかんければなりませんので広めの土地を検討しなければならないかもしれません。

もちろん店舗での事業からの収入もありますので、そこが順調ならば全く何の問題もないのですが、もし、何らかの理由でその店舗からの収入が無くなっても月々の支出は減りません。

これがもし店舗は別に賃貸で借りている場合だと、賃貸契約を解除すれば月々の支出はその分減りますので負担は軽くなります。

 

 

 

兼用住宅の場合は、色々な面での仕事と家庭の線引きが良くも悪くも曖昧になる。という側面はありますね。

この辺りはしっかり考えながら計画していけば問題はないのかもしれませんが、未来に起こる事は誰にもわかりません。

何事も一長一短あるという事ですね。

 

 

 

以前、何組かの美容師さんのお客様のご自宅をお手伝いした際の実体験ですが、

 

 

『自宅兼用になると、仕事と家庭の線引きが出来なくなるから兼用は嫌だ。』

 

 

という方と

 

 

『自宅で自分のペースで仕事と家庭を見ることができるから兼用住宅にしたい』

 

 

という方がそれぞれいらっしゃいました。

どちらの考えも確かにな～、人それぞれだな～と感じた事がありますね。

仕事も家庭も長いスパンで考えなければならないことだと思いますので、もし兼用住宅を検討されている方はそのあたりをしっかり計画練っていかれることをおススメします（＾＾）

 

 

 

 

ちなみに、僕の今までの経験から考える店舗兼用住宅計画の練り方、進め方はこんな感じです。

 

 

①事業（お店）の将来の規模拡大のイメージを考える

 

②想定するお客様の数を考える

 

③生活動線と仕事場のプランバランスを考える

 

④全体総額、月々の支出、月々の収入を想定して資金計画と事業計画を考える

 

⑤銀行さんに相談（仮審査）

 

 

 

という項目と順番が一番スムーズかなと思います。

それと同時に、やはり素敵な店舗にしないといけないですよね。

SNSやWEB上で、加工したどんなきれいな写真で発信しても、結局来店されたときに実際の店舗が素敵でなかったら大きな逆効果です。

今の時代の情報発信で一番やっちゃいけないことですよね。

でも、ただ素敵な店舗を造れば事業が施工するかというとまたそれはちょっと違いますよね。

この辺りのニュアンスはきっとわかっていただけるかと思いますが、やはりどんな規模の店舗、事業であってもしっかりとした計画は必要だと私は思うわけです。。。

 

 

ということで、今回の家づくりのすゝめは以上になりますm(__)m

 

 

皆様、また次回お会い致しましょう・・・m(__)m

 

 

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