家づくりのすゝめ　土地編　スピンオフ

2018/10/01

こんにちは。

川原です。

心配された台風ですが、熊本ではさほど大きな被害もなく通り過ぎました。

しかし、北上する中で大きな被害を受けられている地域もあるようです。

心よりお見舞い申し上げます。

さて、今回もお届けします　家づくりのすゝめ　土地編

今回はスピンオフという事で土地のお話から少し外れた内容・・・

『住宅ローンの審査』

です。

外れていると言っても、関係は大いにある『住宅ローンの審査」

『家づくりを考えているけど、そもそもローンの審査通るの・・・』

と何気に不安を抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

どんなにいい土地に巡り合っても、理想のお家を建てたくても、現金で購入する以外、

ローンが借りることができなければ手にすることはできません。。。

年収が多ければ・・・、借入額が少なければ・・・、借りることができるのか・・・

どちらとも、100％ではありません。

ではまず、住宅ローンのおおまかな流れをご説明いたします。

①土地が見つかる（もしくは土地がある）

②土地・建物・付帯工事・諸経費等を含めた資金計画の作成

③住宅ローン仮申し込み審査

④仮審査承認

⑤土地や建物の契約

⑥住宅ローン本申し込み審査

⑦本承認

⑧金銭消費貸借契約

⑨融資実行

というのが基本的な流れです。

＊銀行によって、手続きに必要な書類や流れは変わります。

結構色んな手続きが必要ですよね。

前回お話をしましたように、こういう手続きを日々のお忙しい中で進めていかないといけないわけですから、

一緒に手続き、相談ができるパートナーを早い段階で決めておく必要があります。

まずは、必ず『仮審査』という手続きから始まります。

ざっくり言うと、

『今から土地や建物を買う予定なんですが、そもそもローンの取り組み自体は大丈夫なのか・・・？』

という事を知るための審査ですね。

もちろん、借り入れ限度額や貸し出しの条件も仮審査で明確になりますが、まず、最初に行われるのが

『個人情報』の照会です。

どんなに年収が高くても、優良企業にお勤めでも、『個人情報』の照会結果に懸念があると

ローン手続きすらできない可能性が出てきます。

ブラックリストとかいう言葉を聞かれたことがあるかと思いますが、そいう類のお話です。

銀行さんは審査の書類をいただいてから、まず、借主や保証人予定の方などのこれまでのカードや

借り入れ等の利用状況や支払い状況（返済の遅れ等）を個人情報機関に照会します。

＊ブラックリストという言葉は現実には使いません・・・

住宅ローン審査における個人情報機関の代表的ところは

JICC（日本信用情報機構）

CIC（貸金業法指定信用情報機関）

JBA（全国銀行協会）

の三社です。

＊銀行内部での情報照会もあります。

どれかに一つにでもひっかかると仮審査が進みません。

借り入れ金額や貸し出し条件は、既存な借り入れの内容やお勤め先などの情報があれば

仮審査をしなくともある程度予測ができます。

既存の借り入れと年収から算出する『返済負担率の計算』というものがありますので、

その計算の結果、ある程度の借り入れ額が算出できるのです。

＊計算の基準が銀行さん、諸条件によって変わります。

ただ、個人情報ばかりは信用情報の照会にかけてみないとわかりません。

仮審査で信用情報に問題が出たとしても、個人情報なのでその詳細な内容は銀行員さんもわかりません。

まずは、仮審査によって個人情報というローン審査の根本的な部分に問題がないかどうかを確認できれば、

契約等の手続きに進む前に、ローンが通らないなどの懸念をある程度は払しょくできます。

本審査の際にもこの個人情報の照会は行われた上での審査になりますが、借り入れ額や貸し出し条件など、

仮審査の時となんらその方の情報に変化が無ければ本審査は問題なく通るというのが基本です。

その方の情報の変化というのは、例えば・・・

・転職してしまった。

・他に借り入れをしてしまった。（車をローンで購入など）

・年収が下がってしまった。（年をまたいだ場合）

・住宅ローンの審査に影響を及ぼす病気にかかってしまった。

等があります。

仮審査後によく行員さんが『お家が完成するまでは大きな借り入れ等はお控えください・・・』

と言われることもありますね（＾＾）

なので、仮審査はあくまで『仮』ではありますが、とても重要なポイントになります。

ちなみに、仮審査は基本的には何社受けても大丈夫ですが、たくさん受けるメリットも無いので、

一般的には１～３社かと思います。

そして、仮審査を受けたからといって、最終的にその銀行さんで借りなくても何の問題も

ペナルティもありませんのでご安心下さい。

仮審査、本審査、それぞれで必要な書類は変わってきますが、住民票や所得証明書など市役所等で

日常的に取得できるものばかりで、そんなに複雑なものはありません。

大変なのは、最初に少し触れましたように、審査を受けるための計画書の作成や、

手続きの段取りや銀行さんとの細かいやりとりです。

ローンの申し込みや手続きは基本的には皆さん同じです。

でも、ちょっとしたローン審査までの組み立て方の違いが審査を左右する事も目にしてきました。

特に個人情報に懸念がある場合にはなにもせずにただ仮審査してしまうとダメです。

審査が通るかどうかはわかりませんが、事前にやっておくべきことがあって、

でもそれだけのことで結果が違ってくる可能性もあるのです。

審査はもちろんご自身で窓口に行って進めることも可能ですが、

やはり詳しい人と一緒に進めていかれることをお薦めします。

周りを見渡せば、家を建てようと思われている方はたくさんいらっしゃると思います。

でも、現実ではローンの審査が通らなくて・・・という方がいらっしゃるのも事実です。

実際にこれまで、150組ほどのお客様の住宅ローンのお手続きをさせて頂いてきましたが、

個人情報の懸念を初め様々な事を一緒に乗り越えてきた上でお家づくりを楽しんできました。

家づくりは一つ一つ階段を上るようにして進んでいくものです。

難しい階段も誰かのサポートがあれば登れたり、

逆にちょっとしたことで踏み外したりする可能性もあります。

住宅ローンの事も一人で悩まずに話し合いながらしっかりとした形で進めていきましょう（＾＾）

さて、次回は家づくりのすゝめ　土地編