こんばんは。

川原です。

＊野生の心を失った我が家の猫。寝ています。

球磨郡水上村出身　46歳

宅地建物取引士／住宅ローンアドバイザー

コムハウス歴18年

先日、小４の息子がe-sports（fortnite)の大会に出るので行ってきました。

＊Epic GamesさんのHPより画像を転載させていただきましたm(__)m

参加人数は多分60名くらいの大会で、まずは予選で半分くらいに絞り込まれ、その後、決勝という流れ。。。

小学生とか中学生が多かったのですが、中には大人も・・・。

そしていざ、試合開始。。。

予選・・・ビクロイ（1位）　＊わかる人ならわかるこの言葉。子供さんに聞いてみてください。

決勝・・・ビクロイ（優勝）＊VICTORY ROYALEの略

そう。。。優勝してしまいました。。。

や、やるじゃん・・・

私もゲームは好きなので、うまいな～とは感じていましたが、まさか優勝するとは。

帰りの車の中で、『もうプロゲーマー目指しちゃえば？』と言ったら、『いや、仕事は普通の事務でいい』そうです・・・。

狭き門とはいえ、ゲームも立派な職業？仕事？として確立はしているので、この辺りはやはり時代ですね。

まあなんにせよ、本気の大会に出て、子供ながらに本当の緊張感を感じる経験ができたことは良かったかなと思います。

＊試合直前に深呼吸している様子・・・

今回のお題は・・・

『賃貸併用住宅はいけるのか・・・いけないのか・・・どっちなんだい！！』

という内容でお届け致しますm(__)m

ある平凡なマイホームを考える夫婦の会話シリーズ

『賃貸併用住宅はいけるのか・・・いけないのか・・・どっちなんだい！！』編

パパ『そういえば、知り合いの知り合いが持っていた土地に賃貸建ててその最上階に住んでるんだって』

ママ『え？どういうこと？大家さんていう事？』

パパ『そう、いいよね～』

ママ『そうね、自宅とは別に家賃収入があるってことでしょ。』

パパ『そう、自宅の借り入れの返済も家賃収入があればそれでやっていけるってことだもんね』

ママ『いいわね。でもそんなの誰でもできるわけじゃないでしょ？』

パパ『たぶんね。じゃなかったら、みんなしたいだろうしね』

ママ『でも、実際にそんな計画も存在してるわけだから気にはなるわよね』

パパ『うん。マイホームの一つの選択肢になるもんかな』

ママ『ハードルはかなり高そうだけどね』

パパ『よし！調べてみよう！』

ママ『目指せ【めぞん一刻】よ！』

パパ『あれは確か管理人さんは未亡人だったような・・・』

ママ『そ、そうだったかしら・・・？』

パパ『・・・・怖いよ』

と、今日も夢のマイホームに向けて絶賛夫婦会議中。。。

家づくりのすゝめ

『賃貸併用住宅はいけるのか・・・いけないのか・・・どっちなんだい！！』

マイホームといえば基本的にはこの二つを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

①新築（注文住宅・建売・マンション含む）

②中古住宅（マンション含む）

今回のお話は少し目線をずらしたお話です。

店舗併用住宅という言葉は聞かれたことがある方もいらっしゃると思いますが。

それの賃貸バージョンが賃貸併用住宅ですね。

併用住宅に似たような言葉で兼用住宅という言葉もありますが、まずはこの辺りの事から整理していきたいと思います。

✅ 併用住宅（へいようじゅうたく）

住宅部分＋事業用部分が“用途として分かれている”建物

🔹 特徴

住宅と店舗・事務所などが明確に区分されている
出入口が別になっていることが多い
建築基準法上も「住宅＋〇〇（店舗等）」という扱い
用途面積割合が重要（住宅部分が1/2以上など条件あり）

🔹 例

1階が美容室、2階が自宅
自宅横にネイルサロンを併設
1階が賃貸スペース、2階が自宅

→ 住宅と事業が“建物内で共存している”イメージ

✅ 兼用住宅（けんようじゅうたく）

住宅部分の一部を“兼ねて”事業に使う住宅

🔹 特徴

基本は「住宅」がメイン
その一部を仕事に使う
面積が小規模（多くは50㎡以下など）
建築基準法上は「住宅扱い」になるケースが多い

🔹 例

リビングの一角でオンライン教室
書斎を事務所登録
自宅の一室をエステルームに使用

→ あくまで“住宅が主役”で、仕事はサブ

という感じなのですが、店舗兼住宅を例にしてざっくり言えば

住宅と店舗が室内側から行き来ができるのが兼用、行き来ができないのが併用ということです。

なので、店舗や事務所だと併用・兼用両方考えられますが、賃貸だと併用しかありえないですね。

ここで、もう一つ整理しておきたいのがローンに関するお話ですね。

住宅ローンはあくまでも個人が自分が住むためにという前提がある特別なローンです。

でも事務所とか店舗になると『事業』という事になるので事業ローンの範疇になってくるはずです。

この辺りはどうなるんでしょうか？

🏡 併用住宅で住宅ローンが使えるケース

✅ ① 自宅部分が「50％以上」である

多くの金融機関は、建物全体に占める自分が住む部分の床面積が50％以上であれば、住宅ローンの対象として審査してくれます。

👉 たとえば：

2階を生活スペース（自宅）、1階を店舗や賃貸にするなど
あくまで「生活用住宅」が建物の半分以上あることがポイント

※ 50％未満だと住宅ローンではなく、不動産投資ローン（アパートローン）扱いになることが多いです。

🧾 住宅ローンの審査基準

併用住宅でも、以下の基本的な住宅ローンの審査基準は同じです：

📌 審査でチェックされるポイント

年収・勤続年数など返済能力
返済比率（年収に対する年間返済額の割合）
既存借入・信用情報
自宅部分の広さ・用途など建物のプラン内容

※ 併用住宅の場合、普通の戸建てより**審査が厳しめ（慎重に見られる）**ケースもあります。

📉 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との関係

併用住宅でも「住宅ローン控除」は適用できる可能性がありますが、次の条件があります：

✅ 自宅部分が床面積の50％以上
✅ その部分で実際に居住していること

→ 上記を満たせば、自宅部分に対してローン控除を受けることができます。

※ 控除は建物全体の金額ではなく、自宅部分の按分額に対して適用されます。

📊 フラット35（住宅金融支援機構とのローン）の例

「フラット35」といった公的な住宅ローン商品でも併用住宅に対応する場合があります。
この場合、民間ローンより審査基準がやや柔軟な点がメリットです。

⚠️ 注意点（併用住宅でローンを組む前に）

✔ 自宅部分の割合が50％未満だと住宅ローン適用が難しい場合あり
✔ 住宅ローンで借りられない場合は、アパートローン等の別ローンになる
✔ 金融機関によって対応方針や条件が異なる
✔ 審査に時間がかかることがある

という感じです。

ここまでの内容を見てみると、あれ？条件満たせば住宅ローンでいける？

賃貸併用で、住宅ローンの返済を賃貸収入で賄えるんじゃ・・・？と思ったあなた。

これがそんな簡単ではないのです・・・

🏡 併用住宅の計画の難しいポイント

✅ ① 自宅部分が「50％以上」であるとうこと

👉 たとえば：4人家族の3LDK30坪の自宅を想定

賃貸スペースはが20坪（2LDKくらい）と仮定すると全体で建物の大きさは約50坪のお家
住宅＋賃貸の総建築費が6000万とかだった場合月々の返済が14，5万と仮定
賃貸の入居ある時はいいけども、ない時は全額負担
毎年の固定資産税も高くなる
そもそも6000万借りるために必要な収入があるかどうか

しかもこの計算には土地代を加味していません。

併用住宅になると駐車場のスペースも確保が必要になりますので、土地が2000万と仮定すると借り入れもさらに増えます。

お分かりかと思いますが、現実的に計画を積み重ねていくと、結構ハードルが高いのです。

🧾 賃貸部分を多くして、収支（利回り）をあげれば？

そうですね。そもそも賃貸事業を考える時に、一棟（一部屋）では空室リスクに対応できないので、決しておすすめの計画とは言えません。

賃貸が増えた方が家賃収入は増えますね。

📌 ところが・・・

仮に賃貸部分を30坪くらいにして（１LDK3部屋）で計画
住宅部分が50％以上なので逆算すると全体規模が60坪以上必要
結果、総工費が大きくなる。維持管理費用も大きくなる。
さらにそれなりの収入が必要になる

という事で、なかなかなハードルの高さをご覧いただけたのではないでしょうか・・・

長くなってきたのでこの続きはまた改めて書いていきたいと思いますm(__)m

次回は『では現実的な賃貸併用住宅のバランスはどんなもんなのかを検証』という感じで書いていきますね。

ということで、今回の家づくりのすゝめは以上になります。

最後までご覧いただきありがとうございましたm(__)m