2023/11/04
家づくりのすゝめ『祝！初めてのご質問回答コーナー！』
こんばんは。
川原です。
球磨郡水上村出身 45歳 4人家族
宅地建物取引士／住宅ローンアドバイザー
いよいよ11月突入。
今年も残すところあと2ヶ月あまりとなってきました。
11月、12月とお引渡しが続くので、落ち着いている暇はありませんが、最後の最後まで一生懸命、真面目に頑張っていこうと思います。。。
楽しみです。
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ということで、今回のお題は・・・
『祝！初めてのご質問回答コーナー！』
という内容でお届け致しますm(__)m
ある平凡なマイホームを考える夫婦の会話シリーズ
『祝！初めてのご質問回答コーナー！』編
パパ『ねえママ、このブログ面白いよ』
ママ『え、何のブログ？』
パパ『家づくりの色々を現役の建築会社のスタッフさんが書いてるやつ』
ママ『ふ～ん、私は推しのインスタしか見ないけどね』
パパ『・・・。でもブログだと結構深い話も書いてあって、読み始めると結構ハマるよ』
ママ『家づくりに関してはそうね、ブログとかくらい内容がある方が勉強になるのかもね』
パパ『そう思うよ、何か質問なんかもできるみたいだからしてみようかな・・・』
ママ『何を質問するの？』
パパ『家族が幸せになる家づくりの方法とか？』
ママ『ロマンティック～💛』
パパ『フゥ～💛』
と、今日も夢のマイホームに向けて絶賛夫婦会議中。。。
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という事で本編スタートです！
『祝！初めてのご質問回答コーナー！』
ブログを書き始めて結構なりますが、とうとう初のご質問をいただきました！
川原へのご相談・ご質問はコチラからお気軽にどうぞ
➡kawahara@com-haus.net
＊ちなみに川原は、不動産取引の国家資格の宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザーの資格も所有しておりますので、土地・建物・住宅ローンの事なら何でもござれですm(__)m
ありがとうございます！嬉しいです！
いや～嬉しいですね。。。
色々と勉強することが安全な家づくりにつながるという事を伝え続けてはや〇〇年。
時には業務が忙しくて、ブログを書き続ける事に心くじけそうなときもありましたが続けてきてよかった。
微力ながら誰かのお役に立てているんだな・・・と。
という事で、その記念すべき第一発目のご質問内容は、メールにてY様からいただきました・・・
『少し前のブログで繰り上げ返済の話があったのですが、繰り上げ返済はいつしてもいいのでしょうか？』
とのこと。
ナイス質問です！！！
ちなみに、Y様は既にお家を建てられて数年経過されているそうです。
結論から申しますと、繰り上げ返済はいつでもできる。
と考えていただいてOKです。
昔は、借り入れしてから〇年間は繰り上げ返済できない、という内容の金融機関さんもありましたが、今は多分無いのではないかと思います。（全部は調べていませんが・・・）
特に今は、インターネットバンキングからできる場合にはとても気軽にできますね。
ただ、いくつか例外というか、考え方次第ですが、繰り上げ返済をしないほうがいい？という場合があります。
【繰り上げ返済をしないほうがいい場合】
その①『住宅ローン減税を考えた場合』
現在、家を建てると所得税や住民税の控除を受けることができる『住宅ローン減税』というものがあります。
この制度は、毎年の年末残高の0.8%に相当する所得税の控除が13年間続きます。（Y様の時代は1％で10年）
所得税で引ききれなかった分に関しては上限がありますが、住民税からも控除できることになっています。
これはかなり大きなことです。
総支給額から、所得税や住民税、社会保険などが引かれた残りが手取りのお給与だと考えると、手取りの実質の金額が増えるという事になるからですね。
ここで、注目すべきが『毎年の年末残高』という言葉です。
制度は13年間続きますが、もちろん毎年毎年、年末残高は自然に減っていくわけです。
となると、残高が減れば減るほど、対象となる税金の額も減っていくわけですね。
そこに繰り上げ返済をしてしまうと、さらに残高が減ることになりますので、控除対象の税金もさらに減ってしまいます。
という事は、住宅ローン減税の恩恵を受けれている13年間は繰り上げ返済をしない方がいい。
という事も言えるわけです。
ただ、借入金額やそもそも支払われている税金（所得税・住民税）の額など、世帯によって異なる様々な要因が関係しますので、一概にどちらが良い。と判断するのは難しいのですが、基本的な考え方としてはこうなるという事ですね。
その② 金利が低い時期は繰り上げ返済のメリットが少ない？
Yさんにご覧いただいたブログにも書いておりましたが、そもそも繰り上げ返済したお金は『元本』に充当され、その元本にくっつく予定だった『利息』が消える＝返済期間が減る。というのが繰り上げ返済の仕組みです。
その時、添付していた川原お手製の資料がコチラですが、
黄色い部分が繰り上げ返済に充当した部分を表しているのですが、左と右で形が違いますよね？
これ、実は繰り上げ返済を行うタイミングでの違いについてご説明するときにも私が使っている資料なのです。
黄色い範囲は形は違えど、同じ面積（同じ繰り上げ返済額）と考えてください。
その時に、黄色の上にくっついている利息の大きさも違いますよね。
要は、同じ額を繰り上げ返済しても、効果が違うという事を表しています。
では、この考えを元に、右と左、どちらのタイミングで繰り上げ返済をしたほうがより多くの借り入れ総額（返済年数）を減らしてくれるでしょうか？
一目瞭然ですね。左側ですね。
早い時期に繰り上げ返済した方が、明らかにメリットがあるわけです。
では、なぜ、このようなことが起きるのでしょうか？
それは、金融機関が定めた返済方式によるものです。
現在の一般的な返済方式は『元利均等返済方式』です。
その昔は『元金均等返済方式』というものもありましたが、住宅ローンにおいてはもうあまり見ることはありません。
二つの違いはまた別の機会にお話するとして、添付した資料をご覧いただいてわかるように、返済開始から終わりまでの期間に利息と元本の割合が変化していますよね。
最初は利息の割合が多く、だんだんそれが逆転していきます。
これが『元利均等返済方式』の形です。
なぜ、このような形なのでしょうか？
答えは作った銀行さんしかわからないものではありますが、私の勝手な予想を踏まえてお話すると・・・、
①家を建ててすぐに繰り上げ返済できる人はなかなかいない。
②一般的に、定年時の住宅ローンを退職金や預貯金で返済するパターンがおおい。
ここなのかなと・・・。
どういうことかといいますと、繰り上げ返済されてしまうと、銀行さんの利益である利息の額が減るわけです。
なので、できれば繰り上げ返済はしてほしくないわけです。
でもやはり繰り上げ返済はあるわけです。
ということで、繰り上げ返済の可能性が少ない返済序盤に先に利息を回収し、利益を確保。
最後は繰り上げ返済があったとしても、その時にはもう既に十分な利息はいただいている状態なので問題なし。
という背景が見え隠れするのは私だけでしょうか・・・。
しかも、繰り上げ返済をすると、手数料を取られます。。。
＊インターネットバンキングであれば無料。
ちょっと、都市伝説みたいな解釈になってしまいましたが、銀行さんも金融業というお仕事なので、しっかり利益を確保する方法を考えるのは当然の事ではありますので、変なことでは決してありませんが、このような仕組みを知っていると、なんだかローンに対する向き合い方が違ってきますよね。
相手のメリットは自分に対してのデメリット。自分のメリットは相手に対してのデメリットです。
なにも知らずにただ払い続けるよりも、色々と仕組みを知って、向き合えた方が、絶対にしっかりとした返済計画になると思います。
ということで、今回の家づくりのすゝめは以上になります。
Y様、いかがでしたでしょうか？参考にしていただければ幸いですm(__)m
またどうぞ、お気軽にご質問下さいませm(__)m
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皆様、また次回お会い致しましょう・・・m(__)m
『家づくりのすゝめ』はyoutubeもありますのでよかったらご覧くださいm(__)m
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