2019/10/20
家づくりのすゝめ 土地編 第25回『瑕疵担保責任』
こんにちは。川原です。
朝晩が随分冷え込んできましたね。
それもそのはず。。。
今年もあと２ヶ月半ほど。。。
早い。。。
そして、また一つ歳を重ねるのかと思うと。。。
なんだか、怖い！！！
正月に親戚の集まりに行くたびに、自分が『おじさん』になっていることを痛感します。
気候の変わり目は体調も崩しやすいので皆様くれぐれもお気を付けくださいね。
さて、今回の家づくりのすゝめ 土地編は・・・
第24回 『瑕疵担保責任』
というテーマでお届けいたします（＾＾）
まず、なかなか聞きなれない言葉、瑕疵担保責任の『瑕疵』とはどういう内容なのでしょうか？
『売買などの有償契約において、契約の当事者の一方（買主）が給付義務者（売主）から目的物の引渡しを
受けた場合に、その給付された目的物について権利関係または目的物そのものに瑕疵があるときには
損害賠償などの責任を負う（561条以下。売買以外の有償契約への準用につき559条）。
これを担保責任というが、このうち目的物そのものに隠れた瑕疵があった場合の責任を瑕疵担保責任という』
Wikipediaより抜粋
( ,,`･ω･´)ﾝﾝﾝ？
毎度のごとくわかりにくい！
僭越ながら私の言葉で説明させていただくと・・・
瑕疵とは『目に見えない傷』です。
例えば、中古住宅を購入したとします。
経年劣化はあるけれどパッと見は何の問題もなさそうと思い購入を決めた。
引き渡し後に実際住んでみると雨漏れが！
その他にも、白蟻の被害にあっていた！
などなど。。。
この事実を知っていたら購入をしなかった！という対象物の欠陥が瑕疵となる可能性があります。
では、土地を購入した際に考えられる瑕疵にはどんなものがあるでしょうか？
・土地の中に産業廃棄物が埋められていた
・不発弾が埋まっていた
・大きな空洞（防空壕跡など）があった
・土地が薬品等で汚染されていた（工場跡地など）
どれも、目視ではわからないと思います。
とはいえ、土地を購入する際に地面を掘って確認するという事も実際にはなかなかないことだと思います。
現実にはなかなか起きえないことではありますが、可能性はゼロではありませんよね。
しかしながら、上記のような問題が起きてしまうと、購入者の根本的な購入や使用の目的を
達成することができないので法律が定められています。
上記に上げたのは瑕疵の一例になりますが、その他にももっと広い範囲で瑕疵の概念は存在します。
＊前回のブログで少し触れたところです。
物理的瑕疵
上記の例で挙げたような項目はこれにあたると思われます。
法律的瑕疵
例えば、購入した建物が法に違反した建物だった。とか、
家を建てるために購入した土地が実は家が建てられない土地だった。
環境的瑕疵
隣接が暴力団の事務所だったり
騒音がある工場が近くにあった。とかが考えられます。
心理的瑕疵
その物件でいわゆる自殺や他殺等の『事件・事故』があった場合が考えられます。
ただ、全てにおいて明確な線引きがなされているわけではありませんので、
その事実が瑕疵となるかどうかの判断は難しいと言われます。
また、個人間の売買では『瑕疵担保責任』を負わないとする特約は有効になります。
＊売主が宅建業者（いわゆる不動産業者）は上記の特約は付けれません。つけても無効となります。
しかし、そうなると買主さんが守られないのでは・・・。となってしまいますが、
あくまでも瑕疵というのは売主すらも知りえなかった事実が基準になります。
知っていて言わなかったのであればそれは十分に責任と問われる可能性があります。
間に入る不動産業者も無用なトラブルは避けたいのが当然ですので、ヒアリングや現地確認、
本人からの聞き取りなどで、なるだけそのような問題が発生しないように努めているのが実際のところです。
＊驚くほど適当な業者さんもたまにおられますが・・・
https://www.illust-box.jp/sozai/79596/
では瑕疵の問題を未然に防ぐためにはいったいどうすればいいのでしょうか？
・少しでも気になることがあったのであれば
不動産会社さんを通じて売主さんに確認する
・不動産会社さんの説明をしっかり聞く
・土地取引などに詳しい、気軽に相談できるパートナーを作る
・ささいな物件の懸念事項もしっかり事前に説明してくれるような
不動産業者さんに出会う事
かと思います。
難しくてわからないから、プロに任せておけば多分大丈夫・・・という方も多いのではないでしょうか。
でもそれは少し違います。
多くの瑕疵というものは目に見えないから厄介なのです。
それは不動産業者さんであっても同じ事です。
その物件を所有していたのは売主なわけで、不動産業者ではありません。
だから、売主の告知や不動産業者さんの調査はもちろんの事として、買主も気になる点やわからない点はしっかりと質問したり把握したりする必要があると思います。
瑕疵の問題は取り扱いが本当に難しいと思います。
実際に起きたら最終的には裁判になると思います。（判例も多いです）
別にこのような事実を知らなくても、何事も無ければもちろん取引はスムーズに進んでいきますが、
もし何かあった場合にはとんでもなく大変なことになります。
この言葉（法律）の存在を知っているだけでも、土地探しの中で自分を守るための
大きな盾になってくれると思います。
瑕疵というのはあくまでも目に見えない傷です。
瑕疵があったからすぐさま売主さんや不動産業者さんが悪いということにはなりません。
（騙すとか知っていて伝えなかったとか、そういうのは論外ですが・・・）
自然災害や偶発的な事故など、すぐにだれの責任とは判断しづらいことが世の中にはあります。
防ごうと思っても防げるものではないかもしれません。
でも、売主さんはもちろんの事、プロのサポート、そして自分自身も意識していれば
色々と事前にわかることもあるかもしれません。
素人目線で大いに結構だと思います。
楽しい家づくりになるように家づくりのこと一緒に勉強していきましょう（＾＾）
さて、次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第25回 『建ぺい率と容積率』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
土地の不安や疑問、土地探しなどのご相談ご希望の方はこちらまでお気軽にどうぞ。。。
kawahara@com-haus.net
私のアドレス直通ですのでお気軽にご相談下さい（＾＾）
もちろん、お家づくり、住宅ローンに関するご相談もOKです。（むしろ今はそっちが本業。。。）
コムハウスの家づくりの施工例や無料資料請求、見学会情報はこちらでチェックできます（＾＾）
HP：http://com-haus.net/
Instagram：https://www.instagram.com/com_haus/?hl=ja
株式会社コムハウス
熊本市東区神水本町27-21
096-285-6667
川原 司
奥様と男の子２人の４人家族
40歳
球磨郡出身
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
朝晩が随分冷え込んできましたね。
それもそのはず。。。
今年もあと２ヶ月半ほど。。。
早い。。。
そして、また一つ歳を重ねるのかと思うと。。。
なんだか、怖い！！！
正月に親戚の集まりに行くたびに、自分が『おじさん』になっていることを痛感します。
気候の変わり目は体調も崩しやすいので皆様くれぐれもお気を付けくださいね。
さて、今回の家づくりのすゝめ 土地編は・・・
第24回 『瑕疵担保責任』
というテーマでお届けいたします（＾＾）
瑕疵とは？
まず、なかなか聞きなれない言葉、瑕疵担保責任の『瑕疵』とはどういう内容なのでしょうか？
『売買などの有償契約において、契約の当事者の一方（買主）が給付義務者（売主）から目的物の引渡しを
受けた場合に、その給付された目的物について権利関係または目的物そのものに瑕疵があるときには
損害賠償などの責任を負う（561条以下。売買以外の有償契約への準用につき559条）。
これを担保責任というが、このうち目的物そのものに隠れた瑕疵があった場合の責任を瑕疵担保責任という』
Wikipediaより抜粋
( ,,`･ω･´)ﾝﾝﾝ？
毎度のごとくわかりにくい！
僭越ながら私の言葉で説明させていただくと・・・
瑕疵とは『目に見えない傷』です。
例えば、中古住宅を購入したとします。
経年劣化はあるけれどパッと見は何の問題もなさそうと思い購入を決めた。
引き渡し後に実際住んでみると雨漏れが！
その他にも、白蟻の被害にあっていた！
などなど。。。
この事実を知っていたら購入をしなかった！という対象物の欠陥が瑕疵となる可能性があります。
瑕疵の例
では、土地を購入した際に考えられる瑕疵にはどんなものがあるでしょうか？
・土地の中に産業廃棄物が埋められていた
・不発弾が埋まっていた
・大きな空洞（防空壕跡など）があった
・土地が薬品等で汚染されていた（工場跡地など）
どれも、目視ではわからないと思います。
とはいえ、土地を購入する際に地面を掘って確認するという事も実際にはなかなかないことだと思います。
現実にはなかなか起きえないことではありますが、可能性はゼロではありませんよね。
しかしながら、上記のような問題が起きてしまうと、購入者の根本的な購入や使用の目的を
達成することができないので法律が定められています。
上記に上げたのは瑕疵の一例になりますが、その他にももっと広い範囲で瑕疵の概念は存在します。
＊前回のブログで少し触れたところです。
瑕疵の種類
物理的瑕疵
上記の例で挙げたような項目はこれにあたると思われます。
法律的瑕疵
例えば、購入した建物が法に違反した建物だった。とか、
家を建てるために購入した土地が実は家が建てられない土地だった。
環境的瑕疵
隣接が暴力団の事務所だったり
騒音がある工場が近くにあった。とかが考えられます。
心理的瑕疵
その物件でいわゆる自殺や他殺等の『事件・事故』があった場合が考えられます。
ただ、全てにおいて明確な線引きがなされているわけではありませんので、
その事実が瑕疵となるかどうかの判断は難しいと言われます。
また、個人間の売買では『瑕疵担保責任』を負わないとする特約は有効になります。
＊売主が宅建業者（いわゆる不動産業者）は上記の特約は付けれません。つけても無効となります。
しかし、そうなると買主さんが守られないのでは・・・。となってしまいますが、
あくまでも瑕疵というのは売主すらも知りえなかった事実が基準になります。
知っていて言わなかったのであればそれは十分に責任と問われる可能性があります。
間に入る不動産業者も無用なトラブルは避けたいのが当然ですので、ヒアリングや現地確認、
本人からの聞き取りなどで、なるだけそのような問題が発生しないように努めているのが実際のところです。
＊驚くほど適当な業者さんもたまにおられますが・・・
瑕疵のに関するトラブルの予防策
https://www.illust-box.jp/sozai/79596/
では瑕疵の問題を未然に防ぐためにはいったいどうすればいいのでしょうか？
・少しでも気になることがあったのであれば
不動産会社さんを通じて売主さんに確認する
・不動産会社さんの説明をしっかり聞く
・土地取引などに詳しい、気軽に相談できるパートナーを作る
・ささいな物件の懸念事項もしっかり事前に説明してくれるような
不動産業者さんに出会う事
かと思います。
難しくてわからないから、プロに任せておけば多分大丈夫・・・という方も多いのではないでしょうか。
でもそれは少し違います。
多くの瑕疵というものは目に見えないから厄介なのです。
それは不動産業者さんであっても同じ事です。
その物件を所有していたのは売主なわけで、不動産業者ではありません。
だから、売主の告知や不動産業者さんの調査はもちろんの事として、買主も気になる点やわからない点はしっかりと質問したり把握したりする必要があると思います。
瑕疵の問題は取り扱いが本当に難しいと思います。
実際に起きたら最終的には裁判になると思います。（判例も多いです）
別にこのような事実を知らなくても、何事も無ければもちろん取引はスムーズに進んでいきますが、
もし何かあった場合にはとんでもなく大変なことになります。
この言葉（法律）の存在を知っているだけでも、土地探しの中で自分を守るための
大きな盾になってくれると思います。
最後に
瑕疵というのはあくまでも目に見えない傷です。
瑕疵があったからすぐさま売主さんや不動産業者さんが悪いということにはなりません。
（騙すとか知っていて伝えなかったとか、そういうのは論外ですが・・・）
自然災害や偶発的な事故など、すぐにだれの責任とは判断しづらいことが世の中にはあります。
防ごうと思っても防げるものではないかもしれません。
でも、売主さんはもちろんの事、プロのサポート、そして自分自身も意識していれば
色々と事前にわかることもあるかもしれません。
素人目線で大いに結構だと思います。
楽しい家づくりになるように家づくりのこと一緒に勉強していきましょう（＾＾）
さて、次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第25回 『建ぺい率と容積率』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
土地の不安や疑問、土地探しなどのご相談ご希望の方はこちらまでお気軽にどうぞ。。。
kawahara@com-haus.net
私のアドレス直通ですのでお気軽にご相談下さい（＾＾）
もちろん、お家づくり、住宅ローンに関するご相談もOKです。（むしろ今はそっちが本業。。。）
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株式会社コムハウス
熊本市東区神水本町27-21
096-285-6667
川原 司
奥様と男の子２人の４人家族
40歳
球磨郡出身
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
