2019/08/27
家づくりのすゝめ 土地編 第22回『市街化調整区域』
こんにちは。川原です。
さて、今回の家づくりのすゝめ 土地編は・・・
第22回『市街化調整区域』
というテーマでお届けいたします（＾＾）
土地探しをされている中で、こんな経験ございませんか・・・
土地情報をネットで検索中・・・
夫『おお！この土地広くて、しかも安い！』
妻『なんかあやしくない・・・？』
夫『・・・だよね・・・』
そう、安いのには理由があるのです。。。
売主さんも普通であれば一円でも高く売れた方が嬉しいですし、
土地の価格は地域相場というのもあります。
なのに、なぜかすごく安い。。。
理由はいくつか考えられますが、その中で代表的なものが今回のテーマ
『市街化調整区域』
都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされる。
この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。
ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による
土地区画整理事業などによる整備等は可能である。既存建築物を除いては、
全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。
市街化区域と対をなす。市街化調整区域は、国土の約10.3%を占めている。
都道府県は都市計画区域について、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を
定めることができるが、政令指定都市には区域区分を定めなければならない。
市街化調整区域では市街化を抑制するため、原則として用途地域を定めない。
なお市街化調整区域のうち、土地区画整理事業などにより計画的な市街地整備を行う
準備が整った段階で市街化区域に編入できる区域として、特定保留区域を設ける場合がある[1]。
2001（平成13）年5月18日に施行された改正都市計画法により、
自治体によって市街化調整区域での建築要件が緩和されているところもあり、
条例に則って市街化調整区域に住宅を建てているケースもある[2]。
wikipedia『市街化調整区域』より引用
以前も少し触れた話になりますが、建築する際には必ずなにかしらの制限が存在します。
どんな種類の建築物がた建てれるのか？
どれくらいの大きさの建物が建てれるのか？
さらに言うと、そもそも家を建てられる土地なのか？
原則、家が建てられない地域。
それが・・・
『市街化調整区域』
先程のネット検索などの場面で、情報をよく読んでみると、『建築不可』とか
『用途：資材置き場』とか記載してある場合が多いですね。。。
反対に、どんどん建物も建てていきましょう！という地域は
『市街化区域』という地域になります。
都市計画法の定義としては、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね
10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされる[1]。
都市計画区域として指定された区域のうち、既に市街地になっている区域や公共施設を
整備したり面的な整備を行うことにより積極的に整備・開発を行っていく区域として区分される。
市街化調整区域と対をなす。市街化区域に指定されている面積は1,447,771ヘクタールであり、
日本の国土の約3.8%を占めている（2013年3月31日時点）[2]。
都道府県は、都市計画区域について、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との
区分を定めることができるが、政令指定都市には区域区分を定めなければならない。
市街化区域では、さらにその利用目的に応じて、建築可能な建物が制限される。
まず、少なくとも用途地域を定め、土地利用の内容を規制する。また補助的地域地区を定めて
地域の特色に合わせた制限を掛ける。
これらの規制によって、良好な都市環境の市街地の形成を目指す。
wikipedia 『市街化区域』より引用
だから金額がとても安かったりするわけですね。
でも、そんな市街化調整区域と呼ばれる地域にも建物が建っているのを目にすることができます。
先に『原則』家が建てられない地域と書きましたが、原則という事は例外もあるわけですね。
地域によってはこのような建築に関する法律ができる前から建っていた建物もありますし、
公共的な建物をはじめとする、生活に必要とされる職種のお店などは調整区域でも
建築が許可される建物になります。（具体的には建築要件はもっと細かいです）
あとは、例えば、熊本で言うと『光の森』や『嘉島町（クレア周辺）』などが代表的ですが、
それまで調整区域で広く農地や空き地だった場所が開発されて大きな街になる場合などもあります。
調整区域内で一般的な規模の土地も比較的に安く売りに出ている時がありますが、
こういった土地も要件がクリアできれば調整区域でも家を建てることができます。
ただ、この要件をクリアするのがそんなに簡単なことではありません。
業界の用語で言いますと、『開発許可を申請し、許可がおりる』ということでクリアができます。
開発許可制度（かいはつきょかせいど）とは、都市計画法に基づき、
以下の二つの役割を果たすことを目的として、開発行為や建築行為等を
都道府県知事等の許可に係らしめる制度である[1]。
・都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を
「計画的な市街化を促進すべき市街化区域」と「原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域」
に区分した目的を担保する
・都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務づけるなど、
良好な宅地水準を確保する [2]
一般的には、市街化調整区域における建築行為等の規制などの内容も、開発許可制度の範囲に含まれる。
wikipedia『開発許可制度』より引用
もちろん、全ての場合に許可がおりるわけではありません。
しかも、この開発許可には、経費や関連する工事費でウン十万円～規模によっては
それ以上の費用がかかる場合があります。
また、申請から許可までの期間が数ヶ月かかるのが普通です。
土地代が安くてもこういった費用が別でかかり、なおかつ時間も必要であることは、
インターネット上の物件情報にはほとんど記載がありません。
（書ききれないのが実情かなと思います・・・）
もし、何も知らずにこのような物件で話が進んでしまうと、後々の家づくりの資金計画に
大きな誤差が出てしまう可能性も大きくなります。
でも逆に、同じ学校区なのに通常の相場よりもお安く購入できるのであれば、
例え開発許可等で別に費用がかかったとしても、結構お買い得な場合もあります。
要は知っているかそうじゃないかだけの事なんですよね。
調整区域も開発許可も、秩序ある住環境を守るために存在しているものです。
調整区域内の土地もきちんとした理解があれば、思いがけなく良い物件だったりするわけです。
引用が多くなり、言葉も専門的なものが多かったので私の言葉でまとめると・・・
調整区域では原則住宅の建築はできません。
しかし、調整区域内であっても建築が許可される例外もあります。
この許可の要件をクリアし、建築許可が得られることが開発許可と言います。
しかしこの開発許可には時間と費用がかかりますので、もし検討する場合には
そのあたりを特に注意して検討するようにしましょう。
土地選びの中でもこの内容は非常に専門的な内容になりますので、
相談できる専門知識のあるパートナーがいた方が安全です。
以上！！
＊最初からこう書けばいいのでは・・・
私は建築会社のスタッフではありますが、毎週のように土地を一緒にお客様と見に行ったり、
土地に関する様々なご相談を受けています。
私も持っておりますが、『宅地建物取引士』という国家資格があるくらいの世界なので、
簡単なことではありませんが、しっかり話を聞いてみると案外
『あれ、そんな心配することないね。。。』という事も多いと思います。
これからお家づくりを始める方、もしくは現在ご計画中の方、
土地探しと同時に相談できるパートナー探しも同時進行をオススメします。。。
さて、次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第23回 『土地探しのコツ』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
土地の不安や疑問、土地探しなどのご相談ご希望の方はこちらまでお気軽にどうぞ。。。
株式会社コムハウス 川原司
球磨郡水上村出身
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
kawahara@com-haus.net
私の直通アドレスですのでお気軽にご相談下さい（＾＾）
もちろん、お家づくり、住宅ローンに関するご相談もOKです。
（むしろ今はそっちが本業か。。。）
コムハウスの家づくりの無料資料請求や見学会情報はこちらでチェックできます（＾＾）
http://com-haus.net/
株式会社コムハウス
熊本市東区神水本町27-21
096-285-6667
さて、今回の家づくりのすゝめ 土地編は・・・
第22回『市街化調整区域』
というテーマでお届けいたします（＾＾）
土地探しをされている中で、こんな経験ございませんか・・・
土地情報をネットで検索中・・・
夫『おお！この土地広くて、しかも安い！』
妻『なんかあやしくない・・・？』
夫『・・・だよね・・・』
そう、安いのには理由があるのです。。。
売主さんも普通であれば一円でも高く売れた方が嬉しいですし、
土地の価格は地域相場というのもあります。
なのに、なぜかすごく安い。。。
理由はいくつか考えられますが、その中で代表的なものが今回のテーマ
『市街化調整区域』
都市計画法の定義としては、「市街化を抑制すべき区域」とされる。
この区域では、開発行為は原則として行わず、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。
ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による
土地区画整理事業などによる整備等は可能である。既存建築物を除いては、
全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。
市街化区域と対をなす。市街化調整区域は、国土の約10.3%を占めている。
都道府県は都市計画区域について、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を
定めることができるが、政令指定都市には区域区分を定めなければならない。
市街化調整区域では市街化を抑制するため、原則として用途地域を定めない。
なお市街化調整区域のうち、土地区画整理事業などにより計画的な市街地整備を行う
準備が整った段階で市街化区域に編入できる区域として、特定保留区域を設ける場合がある[1]。
2001（平成13）年5月18日に施行された改正都市計画法により、
自治体によって市街化調整区域での建築要件が緩和されているところもあり、
条例に則って市街化調整区域に住宅を建てているケースもある[2]。
wikipedia『市街化調整区域』より引用
以前も少し触れた話になりますが、建築する際には必ずなにかしらの制限が存在します。
どんな種類の建築物がた建てれるのか？
どれくらいの大きさの建物が建てれるのか？
さらに言うと、そもそも家を建てられる土地なのか？
原則、家が建てられない地域。
それが・・・
『市街化調整区域』
先程のネット検索などの場面で、情報をよく読んでみると、『建築不可』とか
『用途：資材置き場』とか記載してある場合が多いですね。。。
反対に、どんどん建物も建てていきましょう！という地域は
『市街化区域』という地域になります。
都市計画法の定義としては、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね
10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされる[1]。
都市計画区域として指定された区域のうち、既に市街地になっている区域や公共施設を
整備したり面的な整備を行うことにより積極的に整備・開発を行っていく区域として区分される。
市街化調整区域と対をなす。市街化区域に指定されている面積は1,447,771ヘクタールであり、
日本の国土の約3.8%を占めている（2013年3月31日時点）[2]。
都道府県は、都市計画区域について、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との
区分を定めることができるが、政令指定都市には区域区分を定めなければならない。
市街化区域では、さらにその利用目的に応じて、建築可能な建物が制限される。
まず、少なくとも用途地域を定め、土地利用の内容を規制する。また補助的地域地区を定めて
地域の特色に合わせた制限を掛ける。
これらの規制によって、良好な都市環境の市街地の形成を目指す。
wikipedia 『市街化区域』より引用
だから金額がとても安かったりするわけですね。
でも、そんな市街化調整区域と呼ばれる地域にも建物が建っているのを目にすることができます。
先に『原則』家が建てられない地域と書きましたが、原則という事は例外もあるわけですね。
市街化調整区域の特則
- 規模の大小にかかわらず、開発行為を行おうとする者は、原則として都道府県知事から
- 開発許可を受けなければならない。開発許可を受けている場所以外では、
- 都道府県知事の許可を受けなければ建築物の新築、第一種特定工作物の新設をしてはならない。
- また、建築物の改築、用途変更により、農林漁業用建築物・公益上必要な建築物以外の
- 建築物にしてはならない。ただし、開発許可が不要な場合は、知事の許可も不要である。
- 建築物を新築や増改築移転（増改築移転部分の床面積が10平方メートル以内のものを除く）を
- しようとする者は、特定行政庁に申請して建築確認を受けなければならない
- （市街化区域・市街化調整区域共通）。
- 地区整備計画において、容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度、
- 高さの限度を定めることはできない。
- 5000平方メートル以上の土地取引については、国土利用計画法に基づく届出を行わなければならない。
- 開発許可を受けているもの等である場合を除き、公正競争規約により
- 土地取引の広告をする際には、「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と
- 16ポイント以上の文字で表示しなければならない。ただし、新聞・雑誌広告ではこの規制はない。
地域によってはこのような建築に関する法律ができる前から建っていた建物もありますし、
公共的な建物をはじめとする、生活に必要とされる職種のお店などは調整区域でも
建築が許可される建物になります。（具体的には建築要件はもっと細かいです）
あとは、例えば、熊本で言うと『光の森』や『嘉島町（クレア周辺）』などが代表的ですが、
それまで調整区域で広く農地や空き地だった場所が開発されて大きな街になる場合などもあります。
調整区域内で一般的な規模の土地も比較的に安く売りに出ている時がありますが、
こういった土地も要件がクリアできれば調整区域でも家を建てることができます。
ただ、この要件をクリアするのがそんなに簡単なことではありません。
業界の用語で言いますと、『開発許可を申請し、許可がおりる』ということでクリアができます。
開発許可制度（かいはつきょかせいど）とは、都市計画法に基づき、
以下の二つの役割を果たすことを目的として、開発行為や建築行為等を
都道府県知事等の許可に係らしめる制度である[1]。
・都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を
「計画的な市街化を促進すべき市街化区域」と「原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域」
に区分した目的を担保する
・都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務づけるなど、
良好な宅地水準を確保する [2]
一般的には、市街化調整区域における建築行為等の規制などの内容も、開発許可制度の範囲に含まれる。
wikipedia『開発許可制度』より引用
もちろん、全ての場合に許可がおりるわけではありません。
しかも、この開発許可には、経費や関連する工事費でウン十万円～規模によっては
それ以上の費用がかかる場合があります。
また、申請から許可までの期間が数ヶ月かかるのが普通です。
土地代が安くてもこういった費用が別でかかり、なおかつ時間も必要であることは、
インターネット上の物件情報にはほとんど記載がありません。
（書ききれないのが実情かなと思います・・・）
もし、何も知らずにこのような物件で話が進んでしまうと、後々の家づくりの資金計画に
大きな誤差が出てしまう可能性も大きくなります。
でも逆に、同じ学校区なのに通常の相場よりもお安く購入できるのであれば、
例え開発許可等で別に費用がかかったとしても、結構お買い得な場合もあります。
要は知っているかそうじゃないかだけの事なんですよね。
調整区域も開発許可も、秩序ある住環境を守るために存在しているものです。
調整区域内の土地もきちんとした理解があれば、思いがけなく良い物件だったりするわけです。
引用が多くなり、言葉も専門的なものが多かったので私の言葉でまとめると・・・
調整区域では原則住宅の建築はできません。
しかし、調整区域内であっても建築が許可される例外もあります。
この許可の要件をクリアし、建築許可が得られることが開発許可と言います。
しかしこの開発許可には時間と費用がかかりますので、もし検討する場合には
そのあたりを特に注意して検討するようにしましょう。
土地選びの中でもこの内容は非常に専門的な内容になりますので、
相談できる専門知識のあるパートナーがいた方が安全です。
以上！！
＊最初からこう書けばいいのでは・・・
私は建築会社のスタッフではありますが、毎週のように土地を一緒にお客様と見に行ったり、
土地に関する様々なご相談を受けています。
私も持っておりますが、『宅地建物取引士』という国家資格があるくらいの世界なので、
簡単なことではありませんが、しっかり話を聞いてみると案外
『あれ、そんな心配することないね。。。』という事も多いと思います。
これからお家づくりを始める方、もしくは現在ご計画中の方、
土地探しと同時に相談できるパートナー探しも同時進行をオススメします。。。
さて、次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第23回 『土地探しのコツ』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
土地の不安や疑問、土地探しなどのご相談ご希望の方はこちらまでお気軽にどうぞ。。。
株式会社コムハウス 川原司
球磨郡水上村出身
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
kawahara@com-haus.net
私の直通アドレスですのでお気軽にご相談下さい（＾＾）
もちろん、お家づくり、住宅ローンに関するご相談もOKです。
（むしろ今はそっちが本業か。。。）
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株式会社コムハウス
熊本市東区神水本町27-21
096-285-6667
