2019/07/11
家づくりのすゝめ 土地編 第21回『農地について』
こんにちは。川原です。
さて、今回の家づくりのすゝめ 土地編 第21回は・・・
『農地について』
というテーマでお届けいたします（＾＾）
お子さんも成長し、いよいよ家を建てるか・・・
なんて考えていることを実家の両親に相談すると・・・
『あそこにある、うちの畑に建てるたい！』
というありがたい（？）お話になることが巷では結構あると思います（＾＾）
では、皆さんが普段からよく目にしている畑や水田。
業界では『農地』と呼びますが、この農地に家が建てることはできるのでしょうか？
答えは・・・
できる場合もあればできない場合もある。
という答えになります。
日本には『農地法』という法律があります。
農地とは、耕作目的に供されている土地のことです。
農地法とは、農地の保護や権利関係に関する基本的な法律です。
農地法は、農地は耕作者が所有することが適当と認めて、
耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としています。
戦後の農地改革(地主制の解体)の成果を維持推進するために、1952年に制定されました。
農地については、売買や賃借、転用などが規制され、農地法に基づいた許可や届出が必要です。
農地を農業以外のものに転用するには、都道府県知事の許可が必要です。
ただし、市街化区域内にあって農業委員会に届けてから転用する場合には許可は必要ありません。
＊ライフルホームズ 不動産用語より抜粋
要約すると、農地を売ったり、買ったり、貸したり、借りたりする場合には『農業員会』
もしくは『農林水産省』への許可や届け出をしないといけませんということです。
自分の畑だからと言って勝手になんでもしていいわけではないという事ですね。
不動産売買や住宅建築の中でよく関係してくるのが下の三つの法律で、
３条・・・農地を農地として売買や賃借する場合。
４条・・・所有者本人が農地を『転用』して利用する場合。
（例：農地の所有者がそこに家を建てようとする場合。）
５条・・・農地の『転用』及び『権利の移転』がある場合。
（例：所有者の子がその農地に家を建てようとする場合。）
（例：第三者に土地を売って、その第三者がそこに家を建てようとする場合。）
お家づくりの中で関係があるのは４条と５条ですね。
申請には、理由や建築計画の概要、資金計画、資金の証明なんかも必要になります。
市街化区域であれば許可ではなく届け出になるので、そんなに難しくはありませんが、
市街化調整区域という地域になると、許可になりかなりハードルが上がります。
基本的には、農地転用できないと考えておいてもいいくらいです。
その他にも、転用できる面積の上限は500㎡まで、とか、市町村によって
農地転用申請の受付日や受理されるまでの期日も異なります。
熊本市は毎週水曜日が受付締め切り、受理通知書の交付が翌水曜日の午後ですが、
例えば菊陽町だと受付は月に一回です。
申請をしたら、後日、市町村の職員さんと地域の農業委員の皆さんが実際の現場を見に行き、
申請を受理するかどうかの話し合いが行われます。
そんなこんなで農地転用の申請後、結果『受理通知書』が発行され、
所有権移転や農地から宅地への地目変更、銀行ローン、などに利用することになります。
というよりも、この受理通知書がないと手続きが完了しません。
また、見た目に騙されてはいけません。。。
一見、普通の住宅用地に見えても、『地目』は『農地』ということもよくあります。
基本的に、家が建たないと地目は農地から宅地に代わることはありません。
事前の届け出や許可後に『受理通知書』の発行があり、
その後家を建てて初めて地目が農地から宅地に変わることとなるのです。
土地を売買や賃借の契約などを結んで進める際には、農地法のことも不動産屋さんから説明、
もしくは手続きをしてくれたりしますが、そうでない場合は注意が必要です。
そもそも農地転用できない土地も存在するからですね。
事前にちょっと調べればわかることではあるのですが、普段の生活の中で
『農地法』なんて言葉出ないからですね。。。
最後に3行でまとめますと・・・
農地で何か行う場合には手続きが必要！
市街化区域の農転届け出はまあ大丈夫。。。
市街化調整区域の農転許可はかなり難しい
このあたりのことは、農地をご所有の方でも詳しくご存じではない場合がほとんどなので、
早い檀家で専門家（建築会社の担当さんなど）に相談したほうが安全ですm(__)m
さて、次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第22回 『市街化調整区域』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
さて、今回の家づくりのすゝめ 土地編 第21回は・・・
『農地について』
というテーマでお届けいたします（＾＾）
お子さんも成長し、いよいよ家を建てるか・・・
なんて考えていることを実家の両親に相談すると・・・
『あそこにある、うちの畑に建てるたい！』
というありがたい（？）お話になることが巷では結構あると思います（＾＾）
では、皆さんが普段からよく目にしている畑や水田。
業界では『農地』と呼びますが、この農地に家が建てることはできるのでしょうか？
答えは・・・
できる場合もあればできない場合もある。
という答えになります。
日本には『農地法』という法律があります。
農地とは、耕作目的に供されている土地のことです。
農地法とは、農地の保護や権利関係に関する基本的な法律です。
農地法は、農地は耕作者が所有することが適当と認めて、
耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としています。
戦後の農地改革(地主制の解体)の成果を維持推進するために、1952年に制定されました。
農地については、売買や賃借、転用などが規制され、農地法に基づいた許可や届出が必要です。
農地を農業以外のものに転用するには、都道府県知事の許可が必要です。
ただし、市街化区域内にあって農業委員会に届けてから転用する場合には許可は必要ありません。
＊ライフルホームズ 不動産用語より抜粋
要約すると、農地を売ったり、買ったり、貸したり、借りたりする場合には『農業員会』
もしくは『農林水産省』への許可や届け出をしないといけませんということです。
自分の畑だからと言って勝手になんでもしていいわけではないという事ですね。
不動産売買や住宅建築の中でよく関係してくるのが下の三つの法律で、
３条・・・農地を農地として売買や賃借する場合。
４条・・・所有者本人が農地を『転用』して利用する場合。
（例：農地の所有者がそこに家を建てようとする場合。）
５条・・・農地の『転用』及び『権利の移転』がある場合。
（例：所有者の子がその農地に家を建てようとする場合。）
（例：第三者に土地を売って、その第三者がそこに家を建てようとする場合。）
お家づくりの中で関係があるのは４条と５条ですね。
申請には、理由や建築計画の概要、資金計画、資金の証明なんかも必要になります。
市街化区域であれば許可ではなく届け出になるので、そんなに難しくはありませんが、
市街化調整区域という地域になると、許可になりかなりハードルが上がります。
基本的には、農地転用できないと考えておいてもいいくらいです。
その他にも、転用できる面積の上限は500㎡まで、とか、市町村によって
農地転用申請の受付日や受理されるまでの期日も異なります。
熊本市は毎週水曜日が受付締め切り、受理通知書の交付が翌水曜日の午後ですが、
例えば菊陽町だと受付は月に一回です。
申請をしたら、後日、市町村の職員さんと地域の農業委員の皆さんが実際の現場を見に行き、
申請を受理するかどうかの話し合いが行われます。
そんなこんなで農地転用の申請後、結果『受理通知書』が発行され、
所有権移転や農地から宅地への地目変更、銀行ローン、などに利用することになります。
というよりも、この受理通知書がないと手続きが完了しません。
また、見た目に騙されてはいけません。。。
一見、普通の住宅用地に見えても、『地目』は『農地』ということもよくあります。
基本的に、家が建たないと地目は農地から宅地に代わることはありません。
事前の届け出や許可後に『受理通知書』の発行があり、
その後家を建てて初めて地目が農地から宅地に変わることとなるのです。
土地を売買や賃借の契約などを結んで進める際には、農地法のことも不動産屋さんから説明、
もしくは手続きをしてくれたりしますが、そうでない場合は注意が必要です。
そもそも農地転用できない土地も存在するからですね。
事前にちょっと調べればわかることではあるのですが、普段の生活の中で
『農地法』なんて言葉出ないからですね。。。
最後に3行でまとめますと・・・
農地で何か行う場合には手続きが必要！
市街化区域の農転届け出はまあ大丈夫。。。
市街化調整区域の農転許可はかなり難しい
このあたりのことは、農地をご所有の方でも詳しくご存じではない場合がほとんどなので、
早い檀家で専門家（建築会社の担当さんなど）に相談したほうが安全ですm(__)m
さて、次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第22回 『市街化調整区域』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
