2018/10/29
家づくりのすゝめ 土地編 第８回 『地盤改良工事』
こんばんは。
川原ですm(__)m
もう今年も残すところあと２ヶ月程になりました。
いつもお世話になっている業者さんから『忘年会はいつね？』と・・・
段取らないと・・・
お酒は強くありませんが、ワイワイするのは好きです。。。
お酒を飲むとすぐに眠たくなるので、むしろお酒を飲まない方が盛り上がれるタイプ。
いよいよ忘年会シーズン。
皆様、あまり羽目を外し過ぎませんようにm(__)m
さて、今回のテーマは『地盤改良工事』という内容でお届けいたします（＾＾）
前回のテーマの『地盤調査』からつながるお話になりますので、
前回をお読みでない方はぜひ読んでみてくださいねm(__)m
さて、その『地盤調査』をした結果、地盤改良をしてください！という判定が出た場合には
必ず地盤改良工事を行ってから基礎工事に着手しなければなりません。
その結果、土地の沈下等に関することに10年や20年の保証が付くことになり、
地盤が弱い場合でも適切な改良工事をすれば同じ保証が付くことになります。
ここからは地盤改良工事についてよく受ける質問。という形でお話ししていきます。
質問① 地盤改良ってどんな土地がしないといけないのですか？
いわゆる地盤が弱い土地は改良工事が必要になるということですが、一般的に考えると、水辺に近い土地、
畑などを埋め戻して作られた宅地、昔が沼地や池だった土地などが地盤が弱い可能性が考えられます。
ただ、それに該当する場所や土地全ての地盤が弱いという事にはならないものですから判断が難しくなります。
RC（鉄筋コンクリート）のお家や鉄骨のお家などは重量も重いため、どんな土地であっても
ほぼ地盤改良工事が行われていると思います。
同じ土地でもどんなお家を建てるかによっても改良工事の有無は変わってくるという事です。
また、よく、以前に建物が建っていた土地だから大丈夫でしょ？というお話も出ますが、
これは全く間違えです。
そもそも、住宅建築において地盤調査がされるようになったのは近年のことです。
地盤調査が行われていない宅地では、家が建っていたからと言って地盤が強いという事の
根拠にはなりませんのでご注意ください。
質問② 地盤改良工事の種類ってどんなものがあるのですか？
大きく分けると下記の三つに分かれます。
・表層改良工事 ＊表層改良方法は他にもあります。
・柱状改良工事
・鋼管杭工事
工事の内容は、こちらで決めるというよりも、調査の結果から検討して専門業者さんから
ご提案いただくという流れが一般的かと思います。
それぞれの工事の詳細はここでは割愛しますが、多いのは表層改良工事と柱状改良工事かと思います。
ただ、一般住宅において最近では柱状改良工事や鋼管杭工事は現在ではあまり行われていないと思います。
その理由として、セメントと土が混ざり合うことで『六価クロム』という発がん性物質が発生する
恐れがあるということと、将来建物が取り壊された後にも取り除かない限りは地中に異物が
残った状態になってしまう事。があげられます。
最近の主流は『砕石パイル工法』というもので、大小の砕石でできた円柱を地中に作り地盤を
固くするという方法です。
砕石であれば、地中に残っても後の土地利用になんら影響はなく、六価クロムの発生する恐れもなく、
環境にも優しい工法となっています。
質問③ 地盤改良工事っていくらぐらいかかるの？
気になる工事費用ですが、お家の大きさ、特に一階の面積が大きく影響します。
基本的に改良工事は基礎の下の部分全てで行われます。
一ヶ所が弱いからその部分だけ工事するという事はありません。
という事は、例えば30坪の２階建てと30坪の平屋建てであれば、おのずと平屋の方が
地盤改良工事費用が高くなります。
改良工事の方法、工事の面積（量）で工事費用は決まってくるのでここで金額を出すのは難しいですが、
私のこれまでの経験でお話をすると。。。
総２階建て30～35坪のお家で・・・
表層改良の場合・・・30～60万
砕石パイル工事の場合・・・100～150万
という感じです。
私自身のお話をすると。
今年の５月に東区の沼山津という地域で２世帯住宅を建てました。
地盤調査の結果は・・・
地盤改良工事が必要でした。。。
業者さんのおすすめ工法の砕石パイル工法での改良工事となりました。
一階が20坪ちょっとで、工事費は約150万くらいでした。。。
まあ、地名からもお分かりのように、恐らく以前は水辺だったのだろうと思われます。
地盤調査依頼したときに、調査会社さんが
『川原さん・・・、99％改良工事が必要だと思っておいてね・・・』
でした。。。
ショックだったような・・・、心の準備ができてよかったような複雑な心境。。。
僕自身も改良工事が必要だろうな・・・とは思っていたので、
資金計画にも120万くらいの改良工事予算を盛り込んでおりましたので、
被害（？）が最小限で済んだ気持ちではありました（＾＾）
やっぱり事前の資金計画は大切ですね。。。
地盤改良が必要かどうかは調査するまで誰にも判断が付かないものです。
どの場所で建築しようと思っても可能性はゼロではありません。
経験のある建築スタッフさんと色んな可能性を考えながらしっかり計画を進めていきましょう！
次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第９回 『土地に関する税金のあれこれ』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
次回は11月5日（月）にお届け致しますm(__)m
川原ですm(__)m
もう今年も残すところあと２ヶ月程になりました。
いつもお世話になっている業者さんから『忘年会はいつね？』と・・・
段取らないと・・・
お酒は強くありませんが、ワイワイするのは好きです。。。
お酒を飲むとすぐに眠たくなるので、むしろお酒を飲まない方が盛り上がれるタイプ。
いよいよ忘年会シーズン。
皆様、あまり羽目を外し過ぎませんようにm(__)m
さて、今回のテーマは『地盤改良工事』という内容でお届けいたします（＾＾）
前回のテーマの『地盤調査』からつながるお話になりますので、
前回をお読みでない方はぜひ読んでみてくださいねm(__)m
さて、その『地盤調査』をした結果、地盤改良をしてください！という判定が出た場合には
必ず地盤改良工事を行ってから基礎工事に着手しなければなりません。
その結果、土地の沈下等に関することに10年や20年の保証が付くことになり、
地盤が弱い場合でも適切な改良工事をすれば同じ保証が付くことになります。
ここからは地盤改良工事についてよく受ける質問。という形でお話ししていきます。
質問① 地盤改良ってどんな土地がしないといけないのですか？
いわゆる地盤が弱い土地は改良工事が必要になるということですが、一般的に考えると、水辺に近い土地、
畑などを埋め戻して作られた宅地、昔が沼地や池だった土地などが地盤が弱い可能性が考えられます。
ただ、それに該当する場所や土地全ての地盤が弱いという事にはならないものですから判断が難しくなります。
RC（鉄筋コンクリート）のお家や鉄骨のお家などは重量も重いため、どんな土地であっても
ほぼ地盤改良工事が行われていると思います。
同じ土地でもどんなお家を建てるかによっても改良工事の有無は変わってくるという事です。
また、よく、以前に建物が建っていた土地だから大丈夫でしょ？というお話も出ますが、
これは全く間違えです。
そもそも、住宅建築において地盤調査がされるようになったのは近年のことです。
地盤調査が行われていない宅地では、家が建っていたからと言って地盤が強いという事の
根拠にはなりませんのでご注意ください。
質問② 地盤改良工事の種類ってどんなものがあるのですか？
大きく分けると下記の三つに分かれます。
・表層改良工事 ＊表層改良方法は他にもあります。
・柱状改良工事
・鋼管杭工事
工事の内容は、こちらで決めるというよりも、調査の結果から検討して専門業者さんから
ご提案いただくという流れが一般的かと思います。
それぞれの工事の詳細はここでは割愛しますが、多いのは表層改良工事と柱状改良工事かと思います。
ただ、一般住宅において最近では柱状改良工事や鋼管杭工事は現在ではあまり行われていないと思います。
その理由として、セメントと土が混ざり合うことで『六価クロム』という発がん性物質が発生する
恐れがあるということと、将来建物が取り壊された後にも取り除かない限りは地中に異物が
残った状態になってしまう事。があげられます。
最近の主流は『砕石パイル工法』というもので、大小の砕石でできた円柱を地中に作り地盤を
固くするという方法です。
砕石であれば、地中に残っても後の土地利用になんら影響はなく、六価クロムの発生する恐れもなく、
環境にも優しい工法となっています。
質問③ 地盤改良工事っていくらぐらいかかるの？
気になる工事費用ですが、お家の大きさ、特に一階の面積が大きく影響します。
基本的に改良工事は基礎の下の部分全てで行われます。
一ヶ所が弱いからその部分だけ工事するという事はありません。
という事は、例えば30坪の２階建てと30坪の平屋建てであれば、おのずと平屋の方が
地盤改良工事費用が高くなります。
改良工事の方法、工事の面積（量）で工事費用は決まってくるのでここで金額を出すのは難しいですが、
私のこれまでの経験でお話をすると。。。
総２階建て30～35坪のお家で・・・
表層改良の場合・・・30～60万
砕石パイル工事の場合・・・100～150万
という感じです。
私自身のお話をすると。
今年の５月に東区の沼山津という地域で２世帯住宅を建てました。
地盤調査の結果は・・・
地盤改良工事が必要でした。。。
業者さんのおすすめ工法の砕石パイル工法での改良工事となりました。
一階が20坪ちょっとで、工事費は約150万くらいでした。。。
まあ、地名からもお分かりのように、恐らく以前は水辺だったのだろうと思われます。
地盤調査依頼したときに、調査会社さんが
『川原さん・・・、99％改良工事が必要だと思っておいてね・・・』
でした。。。
ショックだったような・・・、心の準備ができてよかったような複雑な心境。。。
僕自身も改良工事が必要だろうな・・・とは思っていたので、
資金計画にも120万くらいの改良工事予算を盛り込んでおりましたので、
被害（？）が最小限で済んだ気持ちではありました（＾＾）
やっぱり事前の資金計画は大切ですね。。。
地盤改良が必要かどうかは調査するまで誰にも判断が付かないものです。
どの場所で建築しようと思っても可能性はゼロではありません。
経験のある建築スタッフさんと色んな可能性を考えながらしっかり計画を進めていきましょう！
次回は家づくりのすゝめ 土地編は
第９回 『土地に関する税金のあれこれ』
というテーマでお送りいたしますね（＾＾）
次回は11月5日（月）にお届け致しますm(__)m
