2018/09/24
家づくりのすゝめ 土地編 第4回
こんにちは。
川原です。
少しづつ秋の気配も感じるようになった今日この頃、皆さんいかがお過ごしでしょうか?
さて、今回もお届けします 家づくりのすゝめ 土地編
第3回目のテーマは・・・
『土地が見つかったらどうすればいい!?』
です。
第2回目までで土地を探し始める前にしておいた方がいい事をお伝えしてきましたが、
じゃあいざ土地が見つかったときは一体どういう流れになっていくのか、何をしないといけないか、
これまた皆さん初めての経験になるので気になるところではないでしょうか?
まず、土地探しから購入までの大まかな流れを描いてみると・・・
① 土地検索
② 現地確認
③ 買付証明(土地を購入する意思の表示)
④ 土地契約
⑤ 土地決済(所有権移転)
となります。
買うことを決めてからの流れでいくと、③の買付証明からの流れになりますね。
ではまず、最初にすべき、買付証明とはなにか?
世間はたくさんの売地情報がありますよね。それはすなわち売主さんが『この土地をこの条件で売りたい!』
と意思表示をしている状態になります。
それに対して、買いたい方が『こういう条件で買います!』と返す意思表示が買付証明です。
業界では一般的に『不動産買付証明書』というものがあり、購入希望者が現れたら、
まずはその書類を売主さんに提出する。という流れになっています。
売地の情報はみんなが見れるようになっているのが普通で、誰がどこで検討しているのかは
不動産屋さんですらわからない状況です。
そういった中で、言った言わないとか優先順位でのトラブルを防ぐためのものでもあります。
一般的には、買い付け証明が出た時点で物件が止まり、条件相談などの商談が始まります。
その間は、他に買いたい人が現れたとしても、いわゆる2番手となる感じですね。
ただ、この買付証明書に法的な制約はなく、あくまで任意の書類になるので、
作成する不動産屋さんによっても取り扱い方が異なりますので注意も必要です。
スーパーでお買い物をするように、売りたい人と買いたい人が見つかれば即『契約』でもいいんではないかという事にもなりますが、土地や建物にはその購入を進めていくときに関係してくる様々な事柄が存在していますので、まずは買付証明によりお互いの根本的な売却購入の意思を確認し、次の段階へ進む流れになっているんですね。
買付証明書提出・・・金額や期間等、双方の考える基本的な条件の合意を定める段階
土地売買契約・・・基本的な合意後にその条件を盛り込んだ契約内容によって契約
また、その後、住宅ローンの正式な審査を受ける際にはこの土地売買契約書が必要になります。
なので、もしかすると契約をした後に審査を受け、承認が得られない場合には、契約は白紙解除となります。
(近年の売買契約書にはこういう内容が条項が記載されています)
ただ、契約が何らかの理由で白紙解除になると、売主さん買主さんそれぞれにいろんな意味でのダメージがありますよね。
だからこそ、きちんと買付~契約と段階を踏んでいくようになっています。
住宅ローンも同じように、融資の本審査を受ける前に、かならず『仮審査』というものが存在していて、
融資に関する基本的な内容の可否はその段階で判断できるようになっています。
このように、購入の意思を決めてからやっていくことは基本的にはみんな同じですが、条件の交渉や決め方、
銀行の選定、手続きなどなど、初めての事ばかりで何がわからないのかわからない状態だと思います。
契約というものは軽いものではありません。
インターネットで土地を検索しているうちは、見るも見ないも、検討するもしないも自由ですが、いざ事が進みだすとそうはいきません。
きちんとした自分の意思表示を持って、土地購入の取引を進めていけるように勉強、準備をしていかなければなりませんが、実際にはこの意思表示や土地購入にむけての勉強、準備が出来そうで出来ないんですね。
なぜなら、基本的な流れは同じでも土地も違えば不動産屋さんも違う、銀行もその方によって違い、似たような土地取引はあっても、全く同じという事はないからです。
そこでは本やインターネット上で学べる部分ではなく、実務上での経験がものを言うことになります。
また、それらの流れの期日期限にも一般的な取り決めがあります。
①買付証明提出
↓ 諸事情が無ければ2週間以内
②土地売買契約
↓ 諸事情が無ければ2ヶ月前後
③土地残金決済
くらいのスケジュール感が一般的です。
この中で皆さんがしていかないといけないことは、
・土地の条件交渉。期間等の諸条件の決め事。
・銀行、住宅ローンの勉強、選定。
・住宅ローンに必要な建物計画まで含めたプラン等も含めた全体の計画作成。
細かく分けていくともっともっとありますが、これらの事をこの期間の中、日々のお仕事、
家事、育児等のある中で決めていかなければならないのです。
かなりタイトなスケジュールです。
ちょっと買い物レベルの話ではないので想像以上に大変なことです。
だから、『土地を探し始める前に・・・』からこのブログは始めました。
事が進み始める前にできることはたくさんあります。それによってその後の動きや流れの安全さが大きく変わってきます。
土地が見つかって、緊張感は持ちつつも安心した気持ちで取引が進めていけるように事前の準備、勉強をしていきましょう(^^)
さて、次回は土地の話からちょっとスピンオフして今回のお話の中でも少し触れた
『住宅ローンの審査』
というテーマでお送りいたしますね(^^)
次回は10月1日(月)にお届け致しますm(__)m
川原です。
少しづつ秋の気配も感じるようになった今日この頃、皆さんいかがお過ごしでしょうか?
さて、今回もお届けします 家づくりのすゝめ 土地編
第3回目のテーマは・・・
『土地が見つかったらどうすればいい!?』
です。
第2回目までで土地を探し始める前にしておいた方がいい事をお伝えしてきましたが、
じゃあいざ土地が見つかったときは一体どういう流れになっていくのか、何をしないといけないか、
これまた皆さん初めての経験になるので気になるところではないでしょうか?
まず、土地探しから購入までの大まかな流れを描いてみると・・・
① 土地検索
② 現地確認
③ 買付証明(土地を購入する意思の表示)
④ 土地契約
⑤ 土地決済(所有権移転)
となります。
買うことを決めてからの流れでいくと、③の買付証明からの流れになりますね。
ではまず、最初にすべき、買付証明とはなにか?
世間はたくさんの売地情報がありますよね。それはすなわち売主さんが『この土地をこの条件で売りたい!』
と意思表示をしている状態になります。
それに対して、買いたい方が『こういう条件で買います!』と返す意思表示が買付証明です。
業界では一般的に『不動産買付証明書』というものがあり、購入希望者が現れたら、
まずはその書類を売主さんに提出する。という流れになっています。
売地の情報はみんなが見れるようになっているのが普通で、誰がどこで検討しているのかは
不動産屋さんですらわからない状況です。
そういった中で、言った言わないとか優先順位でのトラブルを防ぐためのものでもあります。
一般的には、買い付け証明が出た時点で物件が止まり、条件相談などの商談が始まります。
その間は、他に買いたい人が現れたとしても、いわゆる2番手となる感じですね。
ただ、この買付証明書に法的な制約はなく、あくまで任意の書類になるので、
作成する不動産屋さんによっても取り扱い方が異なりますので注意も必要です。
スーパーでお買い物をするように、売りたい人と買いたい人が見つかれば即『契約』でもいいんではないかという事にもなりますが、土地や建物にはその購入を進めていくときに関係してくる様々な事柄が存在していますので、まずは買付証明によりお互いの根本的な売却購入の意思を確認し、次の段階へ進む流れになっているんですね。
買付証明書提出・・・金額や期間等、双方の考える基本的な条件の合意を定める段階
土地売買契約・・・基本的な合意後にその条件を盛り込んだ契約内容によって契約
また、その後、住宅ローンの正式な審査を受ける際にはこの土地売買契約書が必要になります。
なので、もしかすると契約をした後に審査を受け、承認が得られない場合には、契約は白紙解除となります。
(近年の売買契約書にはこういう内容が条項が記載されています)
ただ、契約が何らかの理由で白紙解除になると、売主さん買主さんそれぞれにいろんな意味でのダメージがありますよね。
だからこそ、きちんと買付~契約と段階を踏んでいくようになっています。
住宅ローンも同じように、融資の本審査を受ける前に、かならず『仮審査』というものが存在していて、
融資に関する基本的な内容の可否はその段階で判断できるようになっています。
このように、購入の意思を決めてからやっていくことは基本的にはみんな同じですが、条件の交渉や決め方、
銀行の選定、手続きなどなど、初めての事ばかりで何がわからないのかわからない状態だと思います。
契約というものは軽いものではありません。
インターネットで土地を検索しているうちは、見るも見ないも、検討するもしないも自由ですが、いざ事が進みだすとそうはいきません。
きちんとした自分の意思表示を持って、土地購入の取引を進めていけるように勉強、準備をしていかなければなりませんが、実際にはこの意思表示や土地購入にむけての勉強、準備が出来そうで出来ないんですね。
なぜなら、基本的な流れは同じでも土地も違えば不動産屋さんも違う、銀行もその方によって違い、似たような土地取引はあっても、全く同じという事はないからです。
そこでは本やインターネット上で学べる部分ではなく、実務上での経験がものを言うことになります。
また、それらの流れの期日期限にも一般的な取り決めがあります。
①買付証明提出
↓ 諸事情が無ければ2週間以内
②土地売買契約
↓ 諸事情が無ければ2ヶ月前後
③土地残金決済
くらいのスケジュール感が一般的です。
この中で皆さんがしていかないといけないことは、
・土地の条件交渉。期間等の諸条件の決め事。
・銀行、住宅ローンの勉強、選定。
・住宅ローンに必要な建物計画まで含めたプラン等も含めた全体の計画作成。
細かく分けていくともっともっとありますが、これらの事をこの期間の中、日々のお仕事、
家事、育児等のある中で決めていかなければならないのです。
かなりタイトなスケジュールです。
ちょっと買い物レベルの話ではないので想像以上に大変なことです。
だから、『土地を探し始める前に・・・』からこのブログは始めました。
事が進み始める前にできることはたくさんあります。それによってその後の動きや流れの安全さが大きく変わってきます。
土地が見つかって、緊張感は持ちつつも安心した気持ちで取引が進めていけるように事前の準備、勉強をしていきましょう(^^)
さて、次回は土地の話からちょっとスピンオフして今回のお話の中でも少し触れた
『住宅ローンの審査』
というテーマでお送りいたしますね(^^)
次回は10月1日(月)にお届け致しますm(__)m